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私募リート（私募REIT、しぼリート）やプライベート・リート（英: private REIT）は、非上場の不動産投資信託（REIT）や投資法人のこと。
REIT（不動産投資信託）のうち、証券取引所に上場していない私募のものを指す。
日本において私募REITは、2010年（平成22年）以降、設立が増えている。
米国にはおいては、機関投資家向けで税法上のREITのうち、非上場または米国証券取引委員会に登録していないものをプライベート・リートと呼ぶ[1]。2019年には三菱商事100%子会社のダイヤモンド・リアルティ・マネジメントにより日系不動産運用会社として初の米国の私募リートが立ち上げられた[2][3]。
日本では投信法に基づく。日本の上場REITについては、J-REITの項目を参照。
不動産証券化協会の「私募リート・クォータリー」[4]において、私募リートの定義は以下の通り。
- 非上場（証券取引所に上場していない）であること。
- 投資信託協会規則で定める「不動産投信等」であること。
- 投資信託協会規則で定める「オープン・エンド型の投資法人」であること。
- 運用期間の定めが無いこと。
スポンサー属性としては、当初は不動産会社（2010年の野村不動産プライベート投資法人が初）、金融系（2012年のジャパン・プライベート・リート投資法人が初）、総合商社（2012年のDREAMプライベートリート投資法人が初）による法人が設立されたが、その後、物流（2015年のSGAM投資法人が初）、鉄道（2016年の京阪プライベート・リート投資法人が初）、ゼネコン（2018年の鹿島プライベートリート投資法人が初）、電力（2019年の関電プライベートリート投資法人が初）、ガス（2023年の大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人が初）など本業が不動産・金融以外の一般事業会社がスポンサーとなり財務・成長戦略に活用する例が増えている[5]。
2020年～2022年で、J-REITの新規上場は1法人（東海道リート投資法人のみ）に対し、私募REITの運用開始は12法人だった。また、2023年に運用開始の私募REITは10法人だった[6]。2024年6月で私募リートは58法人となり、法人数でJ-REITと並んだ。
上場J-REITと日本の私募REITの比較
不動産証券化協会の集計
2024年6月末時点で、58投資法人、資産総額6兆4,545億円、物件数1,766物件、出資総額3兆6,708億円[10]。
その他
金融庁に登録済みや法人設立済みであるものの、非上場かつ不動産証券化協会の私募リート・クォータリーに掲載されていない投資法人は以下の通り[54]。設立または登録済みだが運用開始前の状態、または上場（J-REIT）を目指しておりその前段階として私募で運用している状態、という傾向がある。
- ビーロットリート投資法人 - 2017年9月15日「ポーリー・プラス投資法人」として設立、2018年6月20日「メディカルアセット投資法人」に商号変更、2020年9月1日に「ビーロットリート投資法人」に商号変更。同年11月30日にビーロット江坂ビルを取得し運用開始。2023年上場目標。スポンサーはビーロット。
- 東祥東海リート投資法人 - 2020年3月に東祥リート投資法人として運用開始。スポンサーは東祥。東海地区初の投資法人。東証に上場を目指す。
- シノケン・レジデンシャル投資法人（旧「シノケンリート投資法人」） - 2020年6月登録。2020年7月31日運用開始。スポンサーはシノケン。[55]2021年12月以降に上場を目指しており[56]、2022年2月に3月の上場予定を発表したが、その後上場延期を発表。
- サムティ・ジャパンホテル投資法人 - 観光目的の入国者数が、コロナ禍前の水準に戻る見通しが立っていないことから、上場延期を発表。
- サステナブル・インベストメンツ投資法人 - リオ・アセットマネジメント
- オープンハウスリート投資法人 - スポンサーはオープンハウスグループ。2022年5月13日設立、同年6月14日登録、非上場クローズド・エンド型不動産投資法人[57][58]、同年9月1日運用開始[59]
- 東京建物ロジスティクスリート投資法人 - 東京建物がスポンサー、資産運用会社は株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント、主たる投資対象は物流施設及びインダストリアル施設、上場を目指す[60]。
計画中
- 戸田建設 - 2025年設立予定[61]
- 京浜急行電鉄[62]
- 相鉄ホールディングス、相鉄アーバンクリエイツ、相鉄不動産投資顧問[63][64]
- 東京地下鉄（東京メトロ） - 中期経営計画「東京メトロプラン2024」に記載[65]
- 西日本鉄道（西鉄） - 長期ビジョン「にしてつグループまち夢ビジョン 2035」に記載[66]
- 空港施設[67][68]
- 九州電力[69][70] - 2024年7月1日に九電都市開発投資顧問株式会社を設立予定[71]。
- アスコット[72]
- 名古屋鉄道[73]
- 琉球銀行 - 沖縄県内の物件を対象に2020年代後半以降の組成をめざす[74][75]
- りそな銀行 - りそな不動産投資顧問[76][77][78]
- 中止
私募リート等同様に、主に機関投資家向けの長期投資を前提とし、日本の不動産を投資対象とするオープン・エンド型の私募コアファンドも登場している。
- ラサール・ジャパン・プロパティ・ファンド
- GLP Japan Income Fund
- 大和ハウスロジスティクスコアファンド - 大和ハウス・アセットマネジメントが投資助言[81]
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