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八万五建屋计划，简称八万五，是时任香港行政长官董建华在1997年度施政报告提出的一项政策。董建华提出每年供应不少于85,000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。
这项政策的推出，再加上亚洲金融风暴，使香港楼价一落千丈，普遍私人物业在5年多的时间内贬值70%，很多中产阶级成为负资产，香港经济一片萧条，直到2003年SARS爆发过后才逐渐复苏。
自《中英联合声明》签订后，邓小平承诺香港五十年不变，香港前景明朗化，经济稳步上扬。但另一方面，《中英联合声明》限制了香港每年卖地数量，以免殖民地政府在主权移交前把香港最重要的土地资源卖光，然后把财政储备带走。在这样的背景下，香港对房地产的需求因经济持续上扬而有增无减，但是香港土地供应未有能够增加，造成1990年代的泡沫经济，地产、股市都屡创新高，香港经济一片繁荣，很多人透过炒卖股票和地产而致富，金融业和地产业成为香港经济重要支柱。据统计，香港的整体楼价在1994年1月至1997年10月的高峰期，3年零10个月之间上升了68%[1]。
在高峰时期，一般中档私人住宅每平方呎要大约7000至8000港元，如果有海景或是高层单位则价格更高，一般中产人士需要持续工作直到退休后才可完成供款。楼价的持续上扬使中下阶层难以自置物业，即使是租住物业，租金也连年上升。在1997年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供楼。市面开始出现声音，要求政府压抑楼价的升势，但当时的香港政府碍于中英联合声明的土地供应限制条款，未能增加供应。
在1997年一年内，香港共有64400个住宅单位建成[2]。
当时的行政会议召集人梁振英指出，八万五建屋计划是彭定康任港督的时期（1992—1997年）开始研究的[3]，但当时受制于《中英联合声明》，未能付诸实行。
类似的观点早在2001年5月的时候，也曾被当时身陷房委会短桩丑闻的房委会主席王䓪鸣女爵士提出，她在立法会专责委员会上声称，“八万五”建屋构念早在彭定康港督任内已经存在，而房委会只是在执行政府制订的长远房屋策略。此外，她还提交多封在1994年至1996年间致彭定康的信件，其中一封在1996年12月写的信件中表示，房委会最多只可建到82,000个单位，而不能达到政府的106,000个单位[4][5]。
不过，房屋局局长黄星华于同月获传召作供时，却对王䓪鸣的论调作出反击。黄星华表示，自1988年以后，公营房屋的建屋目标都是由房委会制定，政府本身没有机制进行评估，因此主权移交前的港督《施政报告》中，有关公营房屋兴建量的预测资料都是由房委会提供，而港府要到1997年后才重新有自己的预测机制，所以房委会并不如王䓪鸣所指，在1997年前要跟随政府制定的目标建屋[6]。
香港主权移交后，董建华于1997年10月宣读首份施政报告，提出十项工作计划，当中“安居”一项中，董建华订出以下目标：
在1997年，香港政府拍卖了19幅住宅用地，总面积为24公顷；另外批出7幅总面积为16公顷的土地作居者有其屋计划用途；以及售出3幅总面积为5公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用[8]。
到了1998年6月，由于物业价格大跌，政府暂停卖地直至1999年4月。1998年内政府共卖了10幅住宅用地总面积9公顷；售出3幅总面积8公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用，以及批出7幅总面积15公顷的土地作居者有其屋计划用途[9]。
在1999年，政府售出16幅总面积15.35公顷的建屋用地及两幅总面积4.94公顷的私人机构参建居屋计划用地；将8幅总面积12.54公顷供发展居者有其屋计划、3幅总面积14.74公顷供发展可买可租选择计划、6幅总面积47.93公顷供发展租者置其屋计划的土地批予香港房屋委员会；并将一幅面积0.9公顷供发展住宅发售计划的建屋用地批予香港房屋协会[10]。
2000年过后，首批“八万五”时期兴建的单位推出市面，而2000年度一年内有85,710个住宅单位建成[11]。
在2001年，香港共有10万个住宅单位建成[12]，超过了85,000的目标，至2002年则大幅减少至67000个[13]。
据统计，香港楼价在1997年10月19日的最高峰后的一年间下跌了一半，其后在1999年反弹两成，但随着八万五时期所兴建的楼宇陆续落成，加上种种因素，楼价在其后3年多再下跌超过40%，在2003年8月24日跌至谷底。在这5年10个月，香港楼价下跌70%。[1]
由于香港大部分中产阶级都是透过把物业作抵押申请楼宇按揭，向银行借取相当于楼价的七成按揭来购买物业，但由于楼价大幅下跌七成，使在高峰期入市的业主拥有的资产价值跌至低于负债，成为负资产。不少人花费一生努力工作，就是为了完成物业的供款，退休后可以有属于自己的物业安享晚年。然而楼价大跌使他们花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有。如果在负资产期间失业，或被大幅减薪，而无法供款，银行会收回物业拍卖，业主不但变成“无壳蜗牛”，失去物业后仍然要设法向银行还债，银行也承受庞大坏帐风险。至于购入多个物业作投资之用的业主损失更大。有时事评论员嘲讽道：“马克思发明了无产阶级，董建华则制造了负资产阶级。”[14]
根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1,650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元，意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。[15]
而目前仍然有不少铁路上盖物业因在八万五建屋计划时期规划，地基采用高密度设计，引致不少地区出现屏风楼问题。包括将军澳、西九龙、荃湾及大围。
从2000年代早期起，香港特区政府推行多项措施减少住宅供应，导致新建成的公营及私营住宅数量大减。在2010年一年内，香港仅有约19800个住宅单位建成，[16]不到10年前（2000年）的四分一，甚至连“八万五”政策刚推出的1997年落成数目的三分一也不到。到2011年2月，香港的整体住宅楼价，已经超越1997年10月的昔日高位。[17]有报章指出“楼价租金狂升、民怨沸腾、民生大受影响”。[18]香港特区行政长官曾荫权在2011年表示“我们的中产发现自己买不到楼，因为楼价太贵”。[19]
2012年，香港富商胡应湘认为董建华当年提出“八万五”计划是正确的，“如果当年没有八万五”，香港年轻人“只可能住笼屋和㓥房”。[20]前政务司司长唐英年指“八万五导致落重药的孙九招，引致今天的地产霸权”。[21]
2012年当选行政长官的梁振英被指在任职行政会议成员时，建议当时行政长官董建华推行“八万五建屋计划”[22]。梁振英曾经解释指出，八万五这个数字是经长远政策估算得出，只是适逢金融风暴，令楼价下跌。2011年11月27日，为宣布参选行政长官的梁振英站台的前布政司锺逸杰，为“八万五”辩护，他称当时新加坡楼价较香港跌得更多，认为只是被亚洲金融风暴影响[23]。较早前，有选举委员会的委员表示，梁曾对他说“不要以为八万五是我搞出来的”[24]。
进入2010年代后，由于香港楼价已经攀升至超过1997年亚洲金融风暴的水平，甚至一直没有下跌的迹象，而香港的贫富悬殊和住屋问题也远超以往地严重，并衍生出㓥房问题，多达28万人居住于狭小而破旧的㓥房中，大量青年人也对置业感到无望，故此有越来越多的人认为如果当初坚持推行“八万五”政策，香港便不会有今天因房屋问题导致的社会困局。[25][26]
在香港楼市于2000年代后期再度大升之前，“八万五”政策是董建华被批评的最多的政策之一，当时不少人认为“八万五建屋计划”是楼价下滑的元凶，希望政府修订这项政策，遏止楼价下跌。
董建华及相关政府官员一直并无表明政策改变，即使政府在1998年宣布暂停卖地时，董建华仍然表示八万五计划不会受暂停卖地影响。[27]直至2000年6月29日，董建华在礼宾府接受无线电视新闻专访，被问及会否修订“八万五”目标时，董建华首次明言“从98年就再没有说过‘八万五’这个字眼，那你说还存不存在？”。[28]市民和学者对于董建华这种“不提及等同不存在”的施政态度都感到惊讶，市民对政府施政失去信心，董建华的民望持续下跌。[29]事后证明，不单只八万五建屋计划，其他董建华任内的发展概念如中药港、硅港、红酒贸易中心、商业园等都在政府不再提及的情况下“不再存在”。直到董建华辞职后，香港大学的民意调查指出有过半数市民认为董建华最大过失便是在经济民生方面的政策失误。[30]
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