海桃灣

海桃灣（英語：Florient Rise）^[1] 位於香港油尖旺區大角咀櫻桃街38號，鄰近港鐵奧運站及奧海城，是一個在市區重建局發展計劃下發展的私人高尚住宅屋苑。物業由市區重建局（下稱市建局）及南豐發展共同發展，建築師為周古梁建築工程師有限公司，總承建商為晉業建築有限公司。屋苑在2008年10月獲批出預售樓花同意書^[2] 並開售，^[3]示範單位設於九龍灣一號九龍^[4] 。

Florient Rise 海桃灣
概要
用途	市區重建局發展計劃
地址	香港油尖旺區大角咀櫻桃街38號
地段	九龍內地段第11162號餘段
座標	22°19′N 114°10′E
前身	舊式商住樓宇
竣工日	2009年5月
技術細節
座數	3
層數	35-44層，建於6層基座之上
設計與建造
開發商	南豐發展、市區重建局
其他資訊
設施	商場、住客會所、社區設施、護理安老院、休憩用地
地圖

西九匯商場富貴街地面入口

西九匯商場內貌

物業資料

海桃灣前稱櫻桃街項目，物業由樓高6層基座、1層地庫及3幢建於基座之上、分別樓高35、39及44層住宅樓宇組成，地盤總面積4,510平方米（48,500平方呎），總建築面積43,255.9平方米，地積比率約為9.5倍。其中住宅佔36,490.9平方米，建有522個單位；商場佔4,957平方米；社區設施佔1,808平方米，包括一所保良局轄下的護理安老院。^[2][5] 住宅標準戶面積約700至1,600平方呎，屬2房至4房間隔，每戶均設有露台；另建有面積逾2,000平方呎的特色戶。其他設施包括住客會所、平台花園、休憩用地，也會設置行人天橋橫跨振榮街及連接鄰近建築物。^[6]

• 入伙日期： 2009年9月30日
• 單位數目： 522
• 大廈座數： 3座

座數	最低層數	最高層數	單位數目
1座	7/F	54/F	150個
2座	7/F	60/F	170個
3座	7/F	46/F	202個

歷史

2004年5月28日，市建局早前邀請發展商提交櫻桃街項目發展意向書，並於當日接獲17份發展意向書；其後在6月16日邀請其中16個發展商及財團入標^[7][8]。至7月8日截標時共接獲9個財團入標，包括長江實業、新鴻基地產、信和置業、嘉華國際、恒基兆業地產與香港小輪（各佔50%股權）、新世界發展、南豐發展、恒隆地產及華人置業，少於市場預期，有發展商表示地盤中央的一幢單幢式大廈（海明閣）會影響發展，增加建築難度^[9]。其後於7月22日市建局宣布南豐發展奪得櫻桃街項目合作發展權^[10]。而在該年的7月至11月期間，發展商曾進行收購海明閣，但最終失敗（見下文「海明閣事件」一節）。

2005年6月，屋宇署批出櫻桃街項目的圖則^[11]，同年12月櫻桃街項目獲屋宇署發出施工同意書^[12]。

2008年9月3日，海桃灣獲地政總署批出預售樓花同意書^[3]，10月獲屋宇署簽發佔用許可證。^[2]2009年7月31日，「滿意紙」批出，最終於2009年9月入伙^[13]。

商場

基座商場命名為「西九匯」（英語：West9Zone），樓高3層，面積約6.1萬方呎，物業於2010年11月，由基匯資本以3.5億元向市建局及南豐發展購得。到2012年12月16日，獲投資者羅守輝及相關人士斥6.3億元購入，呎價1.03萬元。^[14]2023年1月，陽光房地產基金以7.48億港元向羅守輝收購西九匯。 ^[15]

西九匯地下曾設酒吧與特色餐飲，惟已經於2013年結業，其後曾開設暢貨中心，但已於2020年結業，現分間作多間舖位。樓上1至2樓為多所兒童學習中心及美容中心。商場2樓有通道連接奧運站C5出口及滙豐中心。

海明閣事件

海明閣現時被海桃灣幾乎完全遮蔽

海桃灣發展範圍分為兩個長方形地盤，中央被內街振榮街及一座形容為「頂心杉」的單幢式大廈海明閣分隔。發展商南豐發展曾進行收購，但因為少數業主開價甚高，未能收集超過九成業權申請強制拍賣而失敗告終。發展商無法合併為單一地盤重建，發展佈局設計受到限制，以致未能增加項目的重建價值。而該收購事件也因為其特殊性而被媒體廣泛報導。^[16][17]

海明閣是一座樓高15層的單幢式大廈，總面積逾10,000平方呎，共有30個約370平方呎的住宅單位，於1994年11月12日落成，1995年4月入伙（29年樓齡）。海明閣發展商百旺都集團在1990年購入地塊，並已出售約九成業權，截至2004年該公司持有約一成業權，大部分為商鋪。2004年7月，市建局推出櫻桃街項目邀請發展商入標合作發展，當時海明閣並不在發展範圍之內，這是由於海明閣只有10年樓齡，未符合市建局的市區重建策略，因此沒有收購該物業，奪得合作發展權的發展商可按需要自行收購。^[18]

其後南豐發展奪得櫻桃街項目合作發展權，隨即展開收購計劃，並在9月20日正式向海明閣各業主提出收購，出價介乎118萬至140萬元，平均每平方呎3,500元，視乎不同層數，另住宅可加48萬元優惠津貼費，即實際收購價為166萬至188萬元。該收購價高於市值四至五成，比市建局的賠償基準（相當於同區七年樓齡住宅市值）為高，有媒體形容為「出價甚為進取」。發展商提出是次收購，是希望能夠統一業權，使整個發展項目規劃得更理想，各業主也可獲得比市價高的賠償金額，達致雙贏局面。^[18]

9月27日，發展商委託卓德測量師行代表與各業主正式會面，約有七至八成業主出席。業主拒絕發展商的收購提案，有5名業主開出每平方呎超過1萬元的極高價錢，也有個別業主以「可恥價錢」形容收購價；發展商則希望「能夠公平處理每個單位」，並提出業主10月8日前答覆可獲津貼每戶15,000元律師費及10月30日前所有業主達成協議可預先得到其中二成樓價。當時各業主的共識是即使知道提價可能性不大，也希望發展商能夠再提價，最好高於出價一倍，故最終雙方未能達成協議。^[16][19]

10月15日，業主回覆限期已過，雙方仍未能達成共識，發展商將回覆限期延遲一個月，希望各業主了解當時市況再作決定。發展商也表明收購價是當時市況不能達到的價錢，即使成功收購，也因為新增可建樓面不多，在發展項目上的作用只是錦上添花；而且須得到市建局及政府同意，才能合併地盤發展，收購事宜並非業主想像中容易；假如業主最終拒絕接受收購，損失會比發展商為高。^[20]

11月25日，發展商在最後回覆限期前大幅提高優惠津貼費50萬元，達至98萬元，即實際收購價為216萬至238萬元，相當於每平方呎6,216元，較市價高出超過一倍。發展商此舉即時吸引超過一半業主落實出售業權，其餘業主亦有十分高可能性願意出售，外界相信發展商成功收購物業的機會倍增。但有業主與發展商簽訂合約接受50萬元特別發放金，才獲悉此為反建議書（counter-offer），發展商擁有不接納反建議的權利，決定臨時放棄出售業權，使願意出售業權者不足整幢大廈的半數。發展商最終也決定不接受有關業主之反建議，放棄收購。^[21][22]

2005年底，業主已集合近九成業權，同意以180萬至200萬元出售予發展商，並要求市建局將海明閣納入發展範圍。但由於地基工程接近完成，發展商需重新研究會否購入，而收購問題也留予市建局解決，並由該局作最終決定。最終發展商及市建局沒有接納業主方面建議，繼續原有的建築計劃，2006年展開地基工程，發展成為現時的海桃灣。^[16][23]

自此之後，海明閣就被海桃灣幾乎完全遮蔽，更是該大廈呎價大跌的主因。2008年12月時，海明閣的呎價平均只有不足4000元，較貴的單位主要集中在高層單位，每平方呎約3800元；而低層的單位因為被海桃灣的停車場及商場遮掩著，透氣困難。

圖像

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  建築中的海桃灣（2006年5月），圖中右方白色樓宇為海明閣，後方樓宇為滙豐中心。
• 
  建築中的海桃灣（2007年12月）
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  建築中的海桃灣（2008年10月）

交通

交通路線列表

港鐵 █ 東涌綫：奧運站 奧運站公共運輸交匯處 九龍新界巴士 16 藍田（廣田邨） ⇄ 旺角（柏景灣） 16X 藍田（廣田邨） ⇄ 旺角（柏景灣） 星期日及公眾假期停止服務 27X 順天 ⇄ 奧運站 只限平日繁忙時間服務 31B 石籬（大隴街） ⇄ 奧運站 32 石圍角 ⇄ 奧運站 33A 荃灣（如心廣場） ⇄ 旺角（柏景灣） 37 葵盛（中） ⇄ 奧運站 66X 屯門（大興邨） ⇄ 奧運站 72X 大埔中心 ⇄ 旺角（柏景灣） 93P 寶林 ⇄ 旺角（柏景灣） 只限平日繁忙時間服務 265B 天水圍（天恆邨） ⇄ 旺角（柏景灣） 270B 上水 ⇄ 奧運站 272E 大埔（太和） ⇄ 旺角（柏景灣） 只限平日繁忙時間服務 九龍專線小巴 70A 鑽石山站 ⇄ 奧運站 星期日及公眾假期停止服務 紅色小巴 奧運站至旺角線[24] 觀塘至旺角/奧運站線 (晚上服務)[25] 海景街 九龍新界巴士 12 海麗邨 ⇄ 尖沙咀東（麼地道） 大角咀道 九龍新界巴士 2E 深水埗（白田邨） ⇄ 九龍城碼頭 10 彩雲 ↺ 大角咀 13D 寶達 ⇄ 維港灣 16 藍田（廣田邨） ⇄ 旺角（柏景灣） 16X 藍田（廣田邨） ⇄ 旺角（柏景灣） 星期日及公眾假期停止服務 18 長沙灣（海達邨） ↺ 愛民 20 啟德（沐安街） ⇄ 長沙灣（海達） 27X 順天 ⇄ 奧運站 只限平日繁忙時間服務 31B 石籬（大隴街） ⇄ 奧運站 32 石圍角 ⇄ 奧運站 33A 荃灣（如心廣場） ⇄ 旺角（柏景灣） 37 葵盛（中） ⇄ 奧運站 43C 青衣（長康邨） 青衣（長亨邨） → ← 大角咀（維港灣） 只限平日繁忙時間服務 68X 洪水橋（洪福邨） ⇄ 旺角（柏景灣） 72X 大埔中心 ⇄ 旺角（柏景灣） 79P 粉嶺皇后山 ⇄ 高鐵西九龍站 只限平日繁忙時間服務 79X 粉嶺皇后山 ⇄ 長沙灣（甘泉街） 87B 新田圍 ⇄ 維港灣 93P 寶林 ⇄ 旺角（柏景灣） 只限平日繁忙時間服務 265B 天水圍（天恆邨） ⇄ 旺角（柏景灣） 270B 上水 ⇄ 奧運站 270P 上水 → 九龍站 只限平日上午繁忙時間服務 271A 富蝶總站 ⇄ 尖沙咀東（麼地道） 只限平日繁忙時間服務 272E 大埔（太和） ⇄ 旺角（柏景灣） 只限平日繁忙時間服務 272X 大埔中心 ⇄ 旺角東站 287P 沙田（水泉澳） → 油麻地 只限平日上午繁忙時間服務 N20 大角咀（維港灣） → 啟德（沐安街） 通宵服務 N293 尚德 ⇄ 旺角（柏景灣） 通宵服務 過海隧道巴士 904 堅尼地城（卑路乍灣） ⇄ 荔枝角 905 荔枝角 ⇄ 會展站 905P 荔枝角 → 灣仔（港灣道） 只限平日上午繁忙時間服務 914 海麗邨 ⇄ 天后站 914X 海麗邨 → 天后站 只限平日上午繁忙時間服務 971 香港仔（石排灣） ⇄ 海麗邨 X970 海怡半島 → 長沙灣（甘泉街） 只限平日上午繁忙時間服務 大嶼山或機場巴士 A20 紅磡站 ⇄ 機場 E21 大角咀（維港灣） ⇄ 航天城 部份時段由E21D線提供服務 E21C 大角咀（維港灣） ⇄ 飛機維修區 只限平日繁忙時間服務 E21D 大角咀（維港灣） ⇄ 航天城 部份時段由E21線提供服務 九龍專線小巴 12S 大角咀（櫻桃街） ↺ 旺角東站 46 麗晶花園 ⇄ 維港灣／奧運站 70 鑽石山站 ⇄ 維港灣 70A 鑽石山站 ⇄ 奧運站 星期日及公眾假期停止服務 櫻桃街 九龍新界巴士 13D 寶達 ⇄ 維港灣 16 藍田（廣田邨） ⇄ 旺角（柏景灣） 16X 藍田（廣田邨） ⇄ 旺角（柏景灣） 星期日及公眾假期停止服務 20 啟德（沐安街） ⇄ 長沙灣（海達） 27X 順天 ⇄ 奧運站 只限平日繁忙時間服務 31B 石籬（大隴街） ⇄ 奧運站 32 石圍角 ⇄ 奧運站 33A 荃灣（如心廣場） ⇄ 旺角（柏景灣） 37 葵盛（中） ⇄ 奧運站 41A 青衣（長安邨） ⇄ 尖沙咀東 66X 屯門（大興邨） ⇄ 奧運站 72X 大埔中心 ⇄ 旺角（柏景灣） 79P 粉嶺皇后山 ⇄ 高鐵西九龍站 只限平日繁忙時間服務 79X 粉嶺皇后山 ⇄ 長沙灣（甘泉街） 93P 寶林 ⇄ 旺角（柏景灣） 只限平日繁忙時間服務 241X 青衣（長青邨） ⇄ 九龍城碼頭 242X 青衣（長亨邨） → ← 尖沙咀 尖沙咀東（麼地道） 只限平日繁忙時間服務 265B 天水圍（天恆邨） ⇄ 旺角（柏景灣） 271A 富蝶總站 ⇄ 尖沙咀東（麼地道） 只限平日繁忙時間服務 272X 大埔中心 ⇄ 旺角東站 287X 沙田（水泉澳） ↺ 佐敦 887 沙田馬場 → 旺角（柏景灣） 只限沙田馬場賽馬日服務 N41X 紅磡站 → 青衣（長宏邨） 只在每日凌晨首兩小時服務 N293 尚德 ⇄ 旺角（柏景灣） 通宵服務 過海隧道巴士 904 堅尼地城（卑路乍灣） ⇄ 荔枝角 905 荔枝角 ⇄ 會展站 905P 荔枝角 → 灣仔（港灣道） 只限平日上午繁忙時間服務 大嶼山或機場巴士 A20 紅磡站 ⇄ 機場 九龍專線小巴 12S 大角咀（櫻桃街） ↺ 旺角東站 43M 大角咀（櫻桃街） ↺ 油麻地站 70 鑽石山站 ⇄ 維港灣 70A 鑽石山站 ⇄ 奧運站 星期日及公眾假期停止服務 78 維港灣 ⇄ 尖沙咀（北京道） 深旺道 九龍新界巴士 12 海麗邨 ⇄ 尖沙咀東（麼地道） 12P 海麗邨 → 紅磡站 只限平日上午繁忙時間服務 13D 寶達 ⇄ 維港灣 20 啟德（沐安街） ⇄ 長沙灣（海達） 41A 青衣（長安邨） ⇄ 尖沙咀東 43C 青衣（長康邨） 青衣（長亨邨） → ← 大角咀（維港灣） 只限平日繁忙時間服務 79P 粉嶺皇后山 ⇄ 高鐵西九龍站 只限平日繁忙時間服務 79X 粉嶺皇后山 ⇄ 長沙灣（甘泉街） 87B 新田圍 ⇄ 維港灣 241X 青衣（長青邨） ⇄ 九龍城碼頭 242X 青衣（長亨邨） → ← 尖沙咀 尖沙咀東（麼地道） 只限平日繁忙時間服務 269X 天水圍（天瑞邨） ⇄ 佐敦（西九龍站） 只限平日繁忙時間服務 270P 上水 → 九龍站 只限平日上午繁忙時間服務 271A 富蝶總站 ⇄ 尖沙咀東（麼地道） 只限平日繁忙時間服務 272X 大埔中心 ⇄ 旺角東站 287P 沙田（水泉澳） → 油麻地 只限平日上午繁忙時間服務 287X 沙田（水泉澳） ↺ 佐敦 N20 大角咀（維港灣） → 啟德（沐安街） 通宵服務 過海隧道巴士 904 堅尼地城（卑路乍灣） ⇄ 荔枝角 905 荔枝角 ⇄ 會展站 971 香港仔（石排灣） ⇄ 海麗邨 X970 海怡半島 → 長沙灣（甘泉街） 只限平日上午繁忙時間服務 大嶼山或機場巴士 E21 大角咀（維港灣） ⇄ 航天城 部份時段由E21D線提供服務 E21C 大角咀（維港灣） ⇄ 飛機維修區 只限平日繁忙時間服務 E21D 大角咀（維港灣） ⇄ 航天城 部份時段由E21線提供服務 九龍專線小巴 46 麗晶花園 ⇄ 維港灣／奧運站 70 鑽石山站 ⇄ 維港灣 70A 鑽石山站 ⇄ 奧運站 星期日及公眾假期停止服務 78 維港灣 ⇄ 尖沙咀（北京道）

鄰近地方

• 櫻桃街
• 帝柏海灣
• 奧海城二期
• 滙豐中心
• 大角咀市政大廈
• 保護兒童會中銀幼兒園
• 大同新邨

參考資料

1. 存档副本. [2009年5月20日]. （原始內容存檔於2009年4月29日）.
2. 屋宇署：〈2008年10月份資料月報，第30頁（PDF文件）^{[永久失效連結]}〉，於2008年11月29日存取
3. 地政總署：〈二零零八年九月份批出同意書及轉讓同意書的詳情（PDF文件） （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月25日存取
4. 頭條日報︰〈海桃灣傲翔灣畔出籠 兩新盤料月內連環推 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月25日存取
5. 市區重建局：〈櫻桃街項目簡介 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月25日存取
6. 雅虎地產：〈大角嘴 櫻桃街項目 半數單位望海矚目 網際網路檔案館的存檔，存檔日期2009-02-10.〉，於2008年11月25日存取
7. 市區重建局︰〈大角嘴櫻桃街項目招意向書結果 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月25日存取
8. 市區重建局：〈大角嘴櫻桃街合營項目招標 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月25日存取
9. 香港文匯報：〈9財團爭櫻桃街項目遜預期 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月25日存取
10. 市區重建局：〈市建局與南豐集團合作發展櫻桃街項目 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月27日存取
11. 屋宇署：〈2005年6月份資料月報，第18頁（exe壓縮檔案及PDF文件） 網際網路檔案館的存檔，存檔日期2012-02-08.〉，於2008年11月29日存取
12. 屋宇署：〈2005年12月份資料月報，第22頁（exe壓縮檔案及PDF文件） 網際網路檔案館的存檔，存檔日期2012-02-08.〉，於2008年11月29日存取
13. 商台881：〈海桃灣入伙後 奧運站樓價升 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2009年10月11日存取
14. 羅守輝6.3億購西九匯. am730. 2012-12-17 [2023-01-15]. （原始內容存檔於2023-01-14）.
15. 陽光房地產7.48億收購海桃灣商場. 明報. 2023-01-12 [2023-01-15]. （原始內容存檔於2023-01-16）.
16. 香港文匯報：〈海明閣業主要求納重建 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月29日存取
17. 中原地產代理有限公司：〈少數騎劫多數 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月29日存取
18. 星島日報：〈南豐高價收購「頂心杉」 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月29日存取
19. 星島日報：〈南豐購海明閣「大纜扯唔埋」 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月29日存取
20. 星島日報：〈南豐延海明閣收購期 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月29日存取
21. 星島日報：〈南豐每戶加50萬收海明閣 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月29日存取
22. 星島日報：〈南豐收購海明將公布結果 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月29日存取
23. 太陽報：〈舊樓出售要把握時機 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）〉，於2008年11月29日存取
24. 奧運站　＞　旺角先達廣場. [2016-11-13]. （原始內容存檔於2016-11-13）.
25. 觀塘同仁街　—　旺角先達廣場／奧運站. [2016-11-13]. （原始內容存檔於2016-10-24）.

外部連結

• 市區重建局櫻桃街項目簡介
• 海桃灣用戶專區 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
• 西九匯 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）