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中国海外发展有限公司（港交所：688）是中国海外集团旗下的地产开发商。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。其内地子公司中海企业发展集团以“中海地产”品牌在中国内地进行房地产开发，在业界有“利润王”之称。
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1979年，公司前身中国海外工程有限公司在香港成立。
1985年，进军房地产领域，首个项目为香港大埔4号地块的“海宝花园”。至1987年，拥有超过10个小型地产项目，均以“海”打头：海峦苑、海祥大厦、海兴大厦、海荣大厦、海景山庄、海茂苑、海景花园、海景豪园等。
1992年，中国海外集团将旗下房地产业务以“中国海外发展”在香港联交所上市。
2002年，业务重心向中国内地转移，以“中海地产”品牌在国内大中城市进行地产开发。
2015年，中国海外发展将物业管理业务分拆，以中海物业在港交所上市。
2024年6月20日，三大国际评级机构之一的标普将中国海外发展的长期发行人信用评级从“BBB+”展望稳定上调至“A-”展望稳定，成为目前唯一获得标普全球“A-”评级的国内房产上市公司。[1]
2007年11月7日，恒指服务公司宣布中国海外加入恒指成份股（蓝筹股），2007年12月10日起生效。[2]
2011年4月中国海外发展以2.92888亿元向经营保龄球场生意的杨家树、李旺卿及杨敏健购入西贡“飞鹅山道5号”，地盘32077方呎，总楼面20862方呎，
鸭脷洲海旁道及鸭脷洲径交界豪宅项目，屋宇署批准兴建2幢32层高分层豪宅，另有2层地库，总楼面大约23万方呎。该项目已命名为南区左岸，已于2016年第四季落成。
2013年6月，中国海外发展以22.7亿元投得启德第1H区1号港人港地，物业位于沐宁街2号，以可建最高楼面约418243平方呎计，平均楼面呎价5428元，物业命名为启德1号（I），由两座高座及6座低座大楼组成，提供545伙单位，预计2017年10月底入伙。
2013年6月中国海外发展以22.7亿元投得启德第1H区2号港人港地，物业位于沐宁街8号，以可建最高楼面约462053平方呎计，平均楼面呎价4913元，物业命名为启德一号（II），由两座高座及7座低座大楼组成，提供624伙单位，预计2017年10月底入伙。
西营盘第三街重建项目：为市建局重建项目，于2010年9月中标。该项目已命名为星钻，预计于2016年中入伙。
土瓜湾北帝街重建项目：为市建局重建项目，于2012年6月中标。该项目已命名为喜点，预计于2016年中入伙。
2015年3月24日，中国海外发展将以代价18.24亿元人民币（23.09亿港元）购入母公司内地多个省市以至英国伦敦物业，总建筑楼面约1,091万平米。，并承担目标集团欠付中建股份的319.93亿元人民币（404.97亿港元）股东贷款，总额相当于338.17亿元人民币（428.06亿港元）。就有关项目注入，中建股份同意按每股25.38元，即中海外前日收市价22.9元溢价10.8%，认购16.86亿股中海外新股，占已扩大后股本17.1%，认购代价428.06亿元，约相当于代价及中建股份股东贷款总额；完成有关认购后，母公司的持股将由逾53%，上调到61.18%。
2015年7月初，当时控股公司中国海外发展有限公司正计划分拆香港和中国内地经营物业管理行业（中海物业集团有限公司）上市，预计上市日期为2015年10月23日，由于该计划不涉及发行新股配售和集资，因此只作为介绍形式上市[3][4][5]。
2016年2月12日，由中国海外、中国建筑国际各占80%和20%股份的国万投资有限公司以21.3亿港元投得大埔市地段第221号大埔荔枝山山塘路地皮，楼面呎价仅1,848元，低于市场估值42%。地皮地盘面积约405760平方呎，最高可建楼面面积约1152824平方呎，项目将会兴建17幢10至19层高的分层住宅大厦，总楼面达114.9万平方呎，提供1620伙。
2016年3月11日，中国海外以310亿元（人民币．下同）（约370.8亿港元），收购中信集团住宅地产业务，目标公司之物业组合包括121个物业项目，截至2016年4月30日，总建筑面积约为3,155万平方米，总权益建筑面积约2,352万平方米（合营项目按持股比例计算），分布于中国内地25个主要经济地区城市，代价支付包括中国海外将向中信卖方以每股27.13港元发行约10.96亿股，占公司现有已发行股本的11.11%，并占扩大股本后的10%。交易完成后，中信将成为中国海外第二大股东。
2017年5月26日，港铁公司公布，由信和置业、嘉华国际及中国海外发展各占33.33%股份的宏键有限公司以83.3亿元，即每呎楼面地价6735元投得西铁或屯马线锦上路站1期项目，项目地皮面积约448,719平方呎，可建楼面面积达1,236,741平方呎，项目将分二期发展期提供2113个住宅单位，第一及第二期住宅单位数目分别约有1423个及690个，预期于2021至24年取得“入伙纸”及“满意纸”。
2018年9月3日，大埔市地段第221号大埔荔枝山山塘路地皮已命名为天钻，合共1,620伙，项目预计2021年1月份落成。
2018年12月27日，中国海外以80.33亿港元投得启德4B区2号地皮，楼面呎价13,523元。地皮地盘面积约9.74万平方呎，最高可建楼面面积约59.4万平方呎。
2019年3月27日，地政总署公布会德丰地产新世界发展恒基地产及中国海外发展30%合组的财团Infinite Sun Limited以98.93亿港元夺得启德第4B区1号地盘的新九龙内地段第6576号的用地，地盘面积约103,151平方呎，以最高楼面面积为722,060平方呎计，平均楼面呎价约13,702元。
2019年5月7日，地政总署公布会德丰地产，新世界发展，恒基地产及中国海外发展占股18%及华懋集团合组的财团Marble Edge Investments Limited以125.9亿元投得启德第4C区2号商住临海地皮的新九龙内地段第6552号用地，地盘面积约105110平方呎，以最高楼面面积为641168平方呎计，平均楼面呎价约19636元，成为启德最贵地皮。
2019年7月24日，地政总署公布会德丰地产，中国海外发展及嘉华国际的合资公司星龙香港投资有限公司以127.398亿元投得启德第4A区1号地盘的（新九龙内地段第6577号用地），地盘面积约176,368平方呎，以最高楼面面积为1075831平方呎计，平均楼面呎价约11842元，发展商需负责兴建安老院舍同幼儿中心等社会福利设施，有关面积将纳入总楼面；发展商亦要修建海滨长廊。
2019年11月13日，地政总署公布九龙仓，中国海外发展，及嘉华国际，恒基地产的合资公司瑞建控股有限公司以159.529亿元投得启德第4A区2号地盘的（新九龙内地段第6554号用地），地盘面积约197552平方呎，以最高楼面面积为1205062平方呎计，平均楼面呎价约13238元，发展商需预留8%楼面面积作社福用途。
2010年正式完成收购蚬壳电器，并易名为中国海外宏洋集团；而中国海外宏洋集团主要持有及发展中国内地地产项目，包括广州中信广场。
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