地產代理[註 1],是三級產業中的服務業,它的收入是來源於經紀服務的佣金,地產代理本身不擁有地產和物業,地產代理只是物業市場上的中間人。
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地產代理買賣盤(買賣房屋)的兩方,分別是物業買家和物業賣家;又或者租盤(租屋),租客(臺灣稱為「房客」)和業主(中國大陸和臺灣又稱為「房東」)。
各地地產代理業
由1999年起,法例規定,在香港從事地產代理,必須持有有效牌照,包括充當香港物業買賣的中間人。牌照由地產代理監管局發出及監督。所以,香港的地產代理必須遵守當局發出的指引從業及進修,否則有被停牌,或者被取消牌照的風險。
香港有名的地產代理商包括有美聯物業、香港置業、利嘉閣、中原地產 、世紀21物業及大同地産等。
至於鴻運地產已經在2003年結業,也反映地產市場的特色,汰弱留強。[1]
截至2021年3月底香港持牌地產代理41044人,另外,以俗稱大牌的代理(個人)牌照人數最新報18463人,至於反映前綫代理的營業員牌照(俗稱S牌)最新報22581人,地產代理(公司)牌照3888人,期內代理分行數目亦錄增長,據地監局資料,截至3月底錄7046間分行,按月再多14間
而牌照分為3種:
現行澳門法律規定,房地產中介人(可以是個人或公司)是買賣房地產等不動產的中間人,而房地產經紀則為房地產中介人服務。二者均需要領取准照。該等人士(或公司)受房屋局監管。
在1999年2月,通過「不動產經紀業管理條例」,是為管理不動產經紀業、保障交易者權益而制定。不動產經紀業管理條例規定:經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態的營業處所,其所銷售總金額達新台幣六億元以上,該處所至少應置專業經紀人一人。營業處所經紀營業員數每逾二十名時,應增設經紀人一人。不動產經紀業管理條例規範的對象為仲介或代銷業者,在不動產交易的過程中,必須確保各項契約、廣告、銷售說明均與實際產品相符合,不動產交易過程中,文件需經不動產經紀人簽章後始具法律效益。
根據不動產經紀業管理條例,不動產經紀業大致可以分為兩種:代銷與仲介。
代銷屬於不動產初級市場,是消費者與建築業者之間的橋梁,銷售主體為預售屋與新成屋(以建案為主);
仲介專營不動產二級市場,是消費者與個別屋主之間的橋梁,銷售主體為土地、新成屋、中古屋及租賃事宜(多以個人為對象)以收取買賣雙方各自服務費為報酬。
代銷的專業職能牽涉較廣,從土地成本、市場調查、產品定位、規劃設計建議、廣告建議、行銷企劃建議及代理現場銷售等(短期銷售策略),與建設公司接洽,於接待中心守株待兔;
仲介注重的是媒合能力、土地建物產權及代書過戶流程知識(長期深耕地方),則是由店裡的不動產經紀人員個別開發案源。
新加坡的房地產代理業由房地產代理理事會負責監管。要成為可獨立開設房地產代理公司的房地產代理(Real Estate Agency),必須先完成該會批准的課程,畢業後再應考三門科目,通過後方可領牌。要成為為房地產代理服務的從業員,即房地產銷售員(Real Estate Salesperson),則要完成經該會批核的課程,並通過兩門科目考試,方可登記。該會還規定上述人士必須於指定時限內完成持續進修課程,才得以續期。
馬來西亞的房地產經紀人由估價師、房地產經紀人及房地產經理委員會,即BOVAEAP管理。要成為房地產經紀人,若具備認可學士學位或文憑,則要通過筆試(主修房地產專業的人士可免除筆試),並進行一年實習。若僅具備馬來西亞教育文憑,即SPM,則實習期會延長至兩年。不論持有何種學歷,皆要通過最後的口試,方可在BOVAEAP登記。
日本的宅地建物取引士相當於大中華地區的房地產中介或經紀人。該項國家資格無國籍和學歷限制,原則上無任何欠格事由的人皆可出任。要獲得該項資格,必須先通過考試,然後在指定期限內完成登錄講習,再向地方政府申領證照。
韓國的地產代理稱為不動產仲介業者。共分為三類:以公司形式營運、以個人形式營運,以及在相關法律生效前,已經擔任不動產仲介的業者。現在,擔任不動產仲介,需要通過考試,方可獲得牌照。
分為房地產銷售員(salesperson)和房地產代理(broker)。前者僅能為房地產代理工作,後者則可獨立執業,甚至開設公司,但需要有2年銷售員經驗。考試前,前者必須完成三門科目,後者則須完成八門。二者皆要通過州政府舉辦的考試,方可執業。
同樣分為房地產銷售員(salesperson)和房地產代理(broker)。成為房地產代理經驗要求與加州相同。考試前,前者需完成45小時的課程,後者需要完成90小時的課程,且符合其他條件的可直接考試。前者考試時間為1小時,後者則為2.5小時。考試合格後隨即可申領牌照。牌照有效期2年,需要完成指定持續進修課程,方可續期。
成為地產代理(Agent immobilier)的學歷要求:
- 擁有三年制高校文憑,並主修法律、經濟或商業,或
- 擁有同等的專業認證,或
- 擁有房地產專業高級技術員證書(BTS PI),或
- 擁有由建設及房屋經濟暨法律學院(ICH)發出的文憑,或
- 擁有高中文憑,並且能夠證明具備房地產工作相關的三年專業經驗,或
- 擁有十年相關的專業經驗(若是行政人員,經驗要求可減至四年)
注釋
參見
參考資料
外部連結
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