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国民住宅，简称国宅。指中华民国政府为落实居住权利，改善国民居住环境，提高生活品质所兴办的公营住宅。
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1955年成立“行政院国民住宅兴建委员会”，以解决中央民意代表及中央机构职员的住宅问题。1957年订颁《兴建国民住宅贷款条例》，以提供国宅优惠价格售予军警公教人员，及一般需要住宅而且收入比较高的民众。1975年，订颁《国民住宅条例》，废除《兴建国民住宅贷款条例》，并施行“国民住宅六年兴建计划”（1976－1981年）、第一期“四年国宅计划”（1982－1985年）、第二期“四年国宅计划”（1986－1989年）预期大量推动国宅兴建，但由于资金运用困难、土地取得困难等因素，使国宅兴建缓慢，数量也不如预期；不过因国宅政策与房屋市场供需无法配合、价格相较同等级昂贵等，导致1990年代国宅仍大量滞销，为了促销也不断放宽购买年收入资格标准，最后因为社会上普遍抗议政府滥用社会资源，再来也接近选举，为了平息民怨，于1999年底决定停止兴办国民住宅。2013年，为配合《住宅法》之施行，废除《国民住宅条例》。
由于国宅以出售为主，难以压低价格，且国宅一经转手，就纳入私人住宅市场，使国宅价格不断翻涨，反而让中低收入户无力购买。后期的出租式国宅，也由于数量过少，供不应求，导致候屋年数过长，仍无法解决中低收入户的住宅问题。
国民住宅为政府所计划之住宅政策，但由于战后台湾之体制背景所影响之政策的演变及法令的修订[1]，国宅定义也不断改变。
如以明文制度来看，“国民住宅”此一词汇最早出现于1955年成立之“行政院国民住宅兴建委员会”。其任务为解决民意代表及政府官员的居住问题[2]。但并无对国民住宅之明确定义。同时除了对于该委员会，也似乎并无对于成屋配售相对应之法制管理措施。
其后又于1957年订颁《兴建国民住宅贷款条例》，此条例虽言及‘为推广兴建国民住宅’(第1条)，然而第3条又言及‘本条例所称贷款，系指借款兴建住宅或承购住宅，分期付款所发生债之关系而言’。如以第1条推测，主要适用对象应为承办单位等，但却一并言及承购者。
明文规定承购者并具有统筹管理性质的条文，直至1975年才出现，是为《国民住宅条例》[3]以及《国民住宅贷款办法》当时国民住宅条例第3条定义国民住宅为“由政府机关兴建，用以出售或出租与军、公、教人员家庭之住宅。”。同时，土地来源多为眷村地、国营企业用地等。
1982年修正《国民住宅条例》，第二条定义为“由政府计划，依左列方式兴建，用以出售、出租或贷款自建供收入较低家庭居住之住宅：一、政府直接兴建。二、贷款人民自建。三、奖励投资兴建。前项收入较低家庭之标准，由行政院定之。”国宅兴建方式又新增贷款人民自建及奖励投资兴建。然而实然上，以土地成本的竞争力而言，私有取得者普遍不若公有土地。
2002年修正《国民住宅条例》，第二条定义为“由政府计划，依左列方式，用以出售、出租、贷款自建或提供贷款利息补贴，供收入较低家庭居住之住宅：一、政府直接兴建。二、贷款人民自建。三、奖励投资兴建。四、辅助人民自购。前项收入较低家庭之标准，由行政院定之。”新增“辅助人民自购”，系指经政府核定，由人民自行购置自用住宅，并向金融机构贷款，且由政府补贴部分贷款利息之住宅（第37-1条）。
故经由历史演变，国民住宅定义也逐渐扩大，由政府直接兴建之住宅，到辅助人民自购住宅，皆是国民住宅的范畴。简言之，今日所定义之国民住宅系指由政府计划（包括实体国宅兴建及市场住宅补贴），提供收入较低家庭居住之住宅。
战后的台湾，无疑的有大量人口涌入与集中于特定就业机会较多之地区的状况，所以实然上会有强烈的房舍更新需求，特别是遇上自然灾变的状况与随后诸多都市建设之状况。然而房舍新建，涉及土地取得与分包营造等问题。个别的问题在戒严之法治模糊无可明确监督与即时反应更新之状态下，在处理上具有法制系统不完善之表征。诸如规范营建与配售之条文以及主管机构及主管机构适行之法律并非同时出现等。甚至中央(行政院)与地方(台湾省政府)都具有各自的规范。[4]
1953年台湾遭受克蒂台风侵袭，数千民众无家可归，临时性住宅救济行动被提出。当时基隆码头工人受害严重，政府在美援的支持下，贷款人民自建，计每户8坪之住宅102户，分十年无息按月摊还，减轻受灾工人之负担。
隔年1954年，内政部设置“兴建都市住宅技术小组”，运用美援基金兴建国民住宅。此时的住宅问题是因1949年政府迁台所形成的大规模人口迁移，包括公职人员、部队及政治难民，共约两百万余万人。
真正推动的力量来自于1954年国民大会第一届第二次大会的国大代表的居住问题（一部分受克蒂风灾影响，一部分无自宅），1955年“兴建都市住宅技术小组”改组为“行政院国民住宅兴建委员会”，任务之一即解决中央民意代表及中央机构职员的住宅问题。
由于任务的完成，配合《兴建国民住宅贷款条例》（1957）的订定，1958年结束“行政院国民住宅兴建委员会”，国宅的责任由中央政府往下推到台湾省政府来执行。[5]
1957年订颁《兴建国民住宅贷款条例》，为推广兴建国民住宅，保障长期低利贷款安全，制定本条例。”（第一条），兴建国民住宅贷款，应就劳工、农民、渔民、公教人员及一般需要住宅之 市民办理之。（第二条）。此条例仅为临时措施，并以美援为主要资金，配合都市土地涨价归公收入来执行。[6]
1959年省政府成立“台湾省国民住宅兴建计划委员会”负责计划之研议与审定，并于县设立“国民住宅兴建委员会”为实际业务执行单位。同年在法令方面，制定《台湾省国民住宅兴建管理办法》，补充《兴建国民住宅贷款条例》之不足，新增“兴建范围”（贷款自建、政府兴建、鼓励投资兴建、机关学校贷款兴建员工宿舍）（第六条）、“兴建顺序”、“资金来源”（美援、土地增值税、社会福利基金、国内外融通资金）、贷款期限及利率。[7]
此条例执行18年，至1975年共兴建125,534户，由政府贷款给人民自建或代为兴建，包括：
- 灾难重建住宅（26.5%）：紧急协助重建及整修因天然灾害而毁损的住宅，多以乡村地区为主。
- 一般住宅或低收入之劳工、农、渔民及市民、公教人员之住宅（44.7%）：建坪最高为20坪。
- 整建住宅（10.2%）：1964年起为了都市建设，配合拆除违章建筑计划，由政府集中兴建而安置拆迁户之住宅。建坪约6~12坪。
- 平价住宅（8.4%）：1967年起，为配合社会福利基金计划，由政府指拨工地或价购土地而兴建之平民住宅。建坪约6~8坪。
- 公教住宅（6.2%）：1966年起，贷款给学校、机关兴建之员工宿舍。
- 投资住宅（4.0%）：鼓励私人投资兴建供租售之住宅，于1962年试办，1963年遭社会舆论批评而停办，1967年因中南部缺乏住宅又重新办理。[5]
由于国宅资金不足无法大量兴建国宅，以及民间市场的住宅昂贵及供应不足，使低收入者难以获得良好的居住环境，故于1975年订颁《国民住宅条例》，废除《兴建国民住宅贷款条例》，由国家直接兴建国民住宅，售予较低收入家庭；并拟定“国民住宅六年兴建计划”（1976-1981），预计兴建106,931户；1979年起，更将国民住宅纳入十二大建设中，扩大为“十年国宅计划”（1980－1989年）的一部分，预计兴建60万户。
为了执行此计划，依《国民住宅条例》规定为三级制，中央负责法令研订、政策推动及督导，省市及县则负责实际兴建。除台北市已于1974年成立国民住宅处之外，1979年，台湾省于成立“住宅及都市发展局”，高雄市则成立国民住宅处，各县市也于1980年成立国民住宅局（课），内政部也于1981年将“营建司国民住宅科”扩编为“营建署国住宅组”，成为中央主管机关之负责单位。[5]
此时期兴建方式主要有：政府直接兴建、委托承办单位兴建、眷村改建、贷款人民自建等四种方式。[8]
由于国宅资金不足，1982年7月修正《国民住宅条例》，兴建方式增列贷款人民自建（在此之前，依《台湾省国民住宅兴建管理办法》贷款自建）及奖励投资兴建，希望将民间资本纳入以减轻国家负担，且仍力求大量兴建国民住宅，以量制价，达成居者有其屋的目标。同年，更推出第一期“四年国宅计划”（1982-1985），预计由国家兴建10万户，民间兴建14万户。并于1984年公布《奖励投资兴建国民住宅作业要点》，至此开始，国宅的兴建以奖励民间兴建为主，国家兴建为辅，因此第二期“四年国宅计划”（1986-1989）计划目标更为降低。由于国宅开始产生滞销，于是不但减缓兴建速度，也降低兴建数量，故没有达到预期之兴建目标。[5]
不料，1987年房地产价格飙涨，低价位住宅需求骤增，住宅供给严重不足，为增加国民住宅供给，协助中低收入户解决居住问题，行政院于1988年12月通过“兴建中低收入户住宅方案”。且为避免国宅滞销或供不应求，于1989年3月建立等候名册制度，并采行国民住宅预售制度。1986至1989年共计兴建11,186户国宅。[8]
1989年，为了抗议房价不合理的飙涨，民众掀起了无住屋运动，政府回应此运动，为抑制房地产飙涨，又展开大型国宅计划。
1991年开始的“国建六年计划”（全名：国家建设六年计划）将“兴建中低收入户住宅方案”并入“新社区发展计划”，同时透过新市镇开发（包括淡海及高雄新市镇及14处新社区计划）、区段征收取得土地兴建中收入住宅及国宅，使住宅政策朝向配合都市建设大规模开发办理。内政部也配合“国建六年计划”订定之“国宅与住宅计划”，预定从1990年到1996年完成20万户国宅兴建。[8]
此时的国宅仍以政府直接兴建为主，但政策开始给予较多的诱因，鼓励建筑业者兴建国宅，因此奖励投资兴建的国宅数量较过去大为增加（大部分为台北市及高雄市以外地区，因为兴建成本较低）。此外，在需求面也放宽国宅申购的条件，国宅政策走向自由化的方向。[9]
但由于国宅供过于求、价格太高，使中低所得户无力承购，导致空屋过多，于是以房贷利息补贴政策取代直接兴建国宅；并配合行政院订颁之“振兴建筑投资业措施”及“健全房地产市场措施” ，最终于1999年决定暂停办理政府直接兴建国民住宅及奖励投资兴建国宅六年。[9]
2000年，民进党取代国民党执政，国宅政策转向以消化大量余屋为主，继续停止奖励民间投资兴建国民住宅，已购置的未兴建之国宅住宅用地，也不予保留供建，且依国有财产法规定变更为非公用财产，腾空交由国有财产局接管后续处分标售。[8]
2002年，修正《国民住宅条例》第19条：“政府直接兴建之国民住宅，其承购人居住满一年后（旧规定为2年），得将该住宅及基地出售、赠与或交换。”，且移转对象不再以具有国宅承购资格为限。同年也修正《国民住宅条例》第2条，扩大国宅定义，将三种模式又新增辅助人民自购，系指经政府核定，由人民自行购置自用住宅，并向金融机构贷款，且由政府补贴部分贷款利息之住宅（第37-1条）。即辅助人民购买市场住宅也纳入国宅范畴。国宅已和一般住宅相差无几。[9]
2005年，《国民住宅条例》条文修正，明定国宅社区管理维护与一般住宅社区相同，适用《公寓大厦管理条例》及相关法令，政府不再负责国宅管理。[9]
2012年12月30日，《住宅法》通过并施行，整合现行相关事务，且第49条既已明定政府已办理的各类住宅补贴、尚未完成配售的政府直接兴建国民住宅或政府已办理出租国民住宅的相关事项、政府直接兴建的国民住宅社区内商业、服务设施及其他建筑物的标售、标租作业，依原依据的法令继续办理，则“国民住宅条例”废止后，尚不影响其适用。故2013年，行政院将《国民住宅条例》废止案，函送立法院审议。 [10][11] 2014年12月该案经立法院通过，〈国民住宅条例〉于2015年元月7日废止。
- 1954年：内政部设置“兴建都市住宅技术小组”
- 1955年：“兴建都市住宅技术小组”改组为“行政院国民住宅兴建委员会”
- 1957年：订颁《兴建国民住宅贷款条例》
- 1959年：省政府成立“台湾省国民住宅兴建计划委员会”负责计划之研议与审定；县设立“国民住宅兴建委员会”为实际业务执行单位。制定《台湾省国民住宅兴建管理办法》。
- 1975年：订颁《国民住宅条例》；废止《兴建国民住宅贷款条例》
- 1976-1981年：国民住宅六年兴建计划
- 1980-1989年：十年国宅计划
- 1982年：第一次修正《国民住宅条例》，兴建方式增列贷款人民自建及奖励投资兴建
- 1984年：公布《奖励投资兴建国民住宅作业要点》
- 1988年：通过“兴建中低收入户住宅方案”
- 1991年：“国家建设六年计划”中，订定之“国宅与住宅计划”。
- 1999年：停止兴建国民住宅
- 2000年：停止奖励民间投资兴建国民住宅
- 2002年：修正《国民住宅条例》第2条及第19条及新增第37条
- 2005年：《国民住宅条例》条文修正，国宅社区管理维护改适用《公寓大厦管理条例》及相关法令。
- 2012年：《住宅法》通过并施行
- 2015年：《国民住宅条例》废止
现存国宅分为出售式国宅与出租式国宅两类。
政府直接兴建之国民住宅以出售为主，以下为政府自《国民住宅条例》直接兴建之国宅数量。
1999年后即停止兴建国民住宅。
- 政府直接兴建国民住宅执行表（已完工户数）[12]
| 年度别 | 地区别 | 合计 | ||
|---|---|---|---|---|
| 台湾省 | 台北市 | 高雄市 | ||
（1976-1981） |
35,779 | 23,844 | 8,422 | 68,045 |
（1982-1985） |
15,119 | 8,127 | 3,502 | 26,748 |
（1986-1989） |
862 | 1,743 | 325 | 2,930 |
| 7,299 | 4,124 | 2,673 | 14,096 | |
| 511 | 1,902 | 1,192 | 3,605 | |
| 8,468 | 2,105 | 851 | 11,424 | |
| 4,476 | 1,110 | 384 | 5,970 | |
| 3,538 | 4,694 | 1,131 | 9,363 | |
| 6,652 | 3,368 | 1,072 | 11,092 | |
| 7,564 | 1,070 | 844 | 9,478 | |
| 4,726 | 264 | 1,045 | 6,035 | |
| 5,721 | 296 | 0 | 6,017 | |
| 0 | 88 | 0 | 88 | |
| 100,715 | 52,735 | 21,441 | 174,891 | |
- 出租国宅
自1980年起开始提供[14]，目前共20处出租国宅，共3,531户，分散于全台北市，于南港区、松山区、北投区、万华区、内湖区、士林区、大安区、信义区等。
| 编号 | 名称 | 屋龄 | 总户数 | 等候户数 | 坪型 | 租金占市场比例(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 万美 | 28 | 192 | 241 | 27、30 | 25-30 |
| 2 | 军功 | 29 | 33 | 219 | 31~40 | 21-28 |
| 3 | 万芳 | 13 | 310 | 106 | 23、29、31、34 | 60-65 |
| 4 | 万宁 | 15 | 10 | 4 | 32.5 | 45-60 |
| 5 | 万乐 | 25 | 224 | 605 | 19~21 | 20-30 |
| 6 | 万芳C | 13 | 228 | 22 | 32~34 | 50-65 |
| 7 | 中正 | 30 | 525 | 1,739 | 10 | 30-40 |
| 8 | 大理街 | 14 | 35 | 43 | 32~34 | 80 |
| 9 | 西宁 | 30 | 475 | 1,306 | 12~24 | 30-40 |
| 10 | 华昌 | 29 | 490 | 745 | 12、16、20 | 40-50 |
| 11 | 龙山 | 15 | 40 | 42 | 36 | 50 |
| 12 | 东湖C | 17 | 88 | 117 | 36 | 30-40 |
| 13 | 贸商三村 | 29 | 114 | 165 | 25~35 | 45-55 |
| 14 | 南港一号公园 | 14 | 287 | 287 | 27 | 60 |
| 15 | 延平 | 12 | 42 | 1 | 27 | 35-50 |
| 16 | 奇岩 | 32 | 72 | 9 | 20、24 | 30-35 |
| 17 | 怀生 | 15 | 205 | 5 | 12、34 | 30-40 |
| 18 | 四四东村C | 17 | 30 | 6 | 37 | 30-40 |
| 19 | 延寿P | 13 | 99 | 2 | 20~34 | 35-50 |
| 20 | 荣星 | 13 | 34 | 3 | 26、28.5 | 22-35 |
| 合计 | 3,531 | 8,043 |
- 中继住宅
台北市为推动老旧国宅更新及协助海沙及辐射污染之受灾户，减轻其更新中居住支出与市场租屋不确定性，于1994年专案检讨提供中继住宅与市民轮替使用。虽多以短期出租，但因其与市场租金有一定差距，且周边生活机能与商业设施完整，具一定吸引力，整体使用率高。
包括基隆河整治区三期专案国宅A~D区（328户）、永平国宅（部分，37户[15]），共365户。
| 屋龄 | 总户数 | 租金占市场租金比例 | 地上楼层数 | |
|---|---|---|---|---|
| 基河三期A、B区 | 10 | 306 | 50-60 | 9、11 |
| 基河三期C、D区 | 10 | 22 | 50-60 | 9、11 |
| 永平国宅 | 10 | 37 | 85-95 | 14 |
共有3处原住民出租国宅，包括中正专案出租国宅、三峡隆恩埔专案出租国宅、汐止花东新村临时安置住宅。由于部分都市原住民选择河川临水地或公有坡地搭盖临时建物以供居住，由于生活品质较差且有公共安全与消防疑虑，故兴建国宅安置以解决其居住问题。
| 新店中正专案出租国宅 | 汐止花东新村临时安置住宅 | 三峡隆恩埔文化部落 | |
|---|---|---|---|
| 原违建部落 | 秀朗部落 | 花东新村 | 三莺桥下部落、溪州部落、小碧潭部落 |
| 规模 | 56户 | 126户 | 140户 |
| 族别 | 阿美族、泰雅族 | 阿美族 | 阿美族 |
| 室内面积 | 31.9-32.5坪 | 14-45坪 | 9.08-24.2坪 |
| 租金 | 约4600元（含管理费） | 每坪100元 | 2000-6000元 |
针对无力购屋的民众，开办原住民族、劳工、单亲出租国宅。
- 原住民族住宅
目前共有两处，包括：山明国宅社区、五甲国宅社区，共65户。提供4人以上之低收入户原住民家庭。
- 劳工租赁住宅
目前共有两处，包括前峰社区东区、复兴国宅西区，共174户。目的是为安定劳工生活与协助无法购屋者解决居住问题。
- 单亲家园[16]
目前共有四处，包括小港区山明单亲家园（山明国宅23户）、左营区翠华单亲家园（翠华一期国宅15户）、凤山区向阳单亲家园（五甲国宅23户），以及左营区翠华亲子家园（翠华国宅12户，提供给单亲父亲），共65户，提供给中低收入之单亲家庭。
自《国民住宅条例》施行开始，行政院每年会公布收入较低家庭标准，即“国民住宅出售出租对象家庭收入标准”，此标准由内政部参考行政院主计处公布之平均每人国民生产毛额及家庭收支调查报告资料拟定。2009~2011年基于政府照顾收入较低家庭之公平性及一致性考量，国民住宅出售部分以收入在50%分位点以下之家庭为照顾对象、出租部分以20%分位点以下之家庭为照顾对象[17][18]。近年各地的出售、出租之收入标准如下：
| 地区 | 年份 | 出售 | 出租 |
|---|---|---|---|
| 台湾省[19] | 2007 | 94万元以下 | 52万元以下 |
| 2008 | 97万元以下 | 53万元以下 | |
| 2009 | 96万元以下 | 53万元以下 | |
| 2010 | 94万元以下 | 51万元以下 | |
| 2011 | 103万元以下 | 56万元以下 | |
| 2012 | 88万以下 | 46万以下 | |
| 台北市[20] | 2007 | 145万元以下 | 86万元以下 |
| 2008 | 148万元以下 | 89万元以下 | |
| 2009 | 147万元以下 | 90万元以下 | |
| 2010 | 141万元以下 | 87万元以下 | |
| 2011 | 158万元以下 | 99万元以下 | |
| 2012 | 148万以下 | 92万以下 | |
| 高雄市[21] | 2007 | 105万元以下 | 60万元以下 |
| 2008 | 107万元以下 | 59万元以下 | |
| 2009 | 105万元以下 | 61万元以下 | |
| 2010 | 102万元以下 | 60万元以下 | |
| 2011 | 111万元以下 | 66万元以下 | |
| 2012 | 97万以下 | 53万以下 |
依据2010年修正之《国民住宅出售出租及商业服务设施暨其他建筑物标售标租办法》第四条所规定[23]，申请承购或承租国民住宅者，应具备下列各款之条件：
一、年满二十岁，在当地设有户籍者。
二、与直系亲属设籍于同一户或有配偶者。
（如有下列情形之一者，得不受此限：
1.年满四十岁无配偶者。
2.父母均已死亡，户籍内有未满二十岁或已满二十岁仍在学、身心障碍或没有谋生能力且均无自有住宅之兄弟姊妹需要照顾者。）
三、本人、配偶、户籍内之直系亲属及其配偶，均无自有住宅者且无国民住宅贷款尚未清偿者。但申请承租国民住宅者，不受国民住宅贷款尚未清偿之限制。
四、符合行政院公告之收入较低家庭标准者。
申请承购国民住宅者本人、配偶、户籍内之直系亲属及其配偶，应出具同意书，由国民住宅主管机关查询有无前项第三款国民住宅贷款尚未清偿情事。
若符合前述国宅申购资格者，且同时符合下列任一身份者。得按县（市）政府有提供配合办理之国宅社区现公告售价之八折申购。 [24]
（一）单亲家庭：申请承购或承租国民住宅时离婚后满一年、丧偶或未曾结婚，且育有子女为成年或年满二十岁仍在学、无谋生能力而需照顾者。
（二）身心障碍者：依身心障碍者保护法领有身心障碍手册者。
（三）原住民：依原住民身份法规定，包括山地原住民及平地原住民，其身份之认定，除原住民身份法另有规定外，依下列规定：
1.山地原住民：台湾光复前原籍在山地行政区域内，且户口调查簿登记其本人或直系血亲尊亲属属于原住民者。
2.平地原住民：台湾光复前原籍在平地行政区域内，且户口调查簿登记其本人或直系血亲尊亲属属于原住民，并申请户籍所在地乡（镇、市、区）公所登记为平地原住民有案者。经户政机关于户籍登记簿上登记为原住民身份有案者。
（四）低收入户：依社会救助法规定，取得户籍所在地乡（镇、市、区）公所核发低收入户证明者。
（五）荣民：领有行政院退除役官兵辅导委员会核发之荣民证者。
（六）失业劳工：
1.因事业单位关厂、迁厂、休业、解散或破产宣告而离职者。
2.因劳动基准法第十一条、第十三条但书、第十四条、第二十条规定情事之一而离职者。
3.因定期契约届满离职，逾一个月未能就业，且离职前一年内，契约期间合计六个月以上者，视为非自愿离职。
4.其他经劳委会转介之失业高危机劳工家庭个案。
（七）家暴受害者：遭受家庭暴力之被害人，持有法院核发通常保护令，或经各直辖市、县（市）政府家庭暴力暨（及）性侵害防治中心评估有需求且适宜者。
国宅贷款为售价85%，并按下列方式办理：
1.国民住宅基金提供部分100年度为 220 万元，利率按中华邮政股份有限公司二年期定期储金机动利率加 0.042% 计算机动调整，目前利率为年息1.417厘，超过国民住宅基金提供部分，按中华邮政股份有限公司二年期定期储金机动利率加 0.875% 机动计息，目前利率为年息2.25厘。
2.国民住宅贷款之本息偿还年限，最长为 30 年，借款人得选择自拨付贷款之次月起按月均等偿还或依左列规定偿还：
自拨付贷款之次月起，一年至五年内付息不还本。
自前款付息不还本期满之次月起，按月均等偿还本息。
3.国宅住户于住满一年后可申请转售赠与、交换或赠与，承受人符合国宅承购资格者，亦可续借国宅贷款余额。
| 申请条件 | 价格 | 期限 | |
|---|---|---|---|
| 出售式国宅 | 一、年满二十岁，在当地设有户籍者。 二、与直系亲属设籍于同一户或有配偶者。(如有下列情形之一者，得不受此限： 1.年满四十岁无配偶者。 2.父母均已死亡，户籍内有未满二十岁或已满二十岁仍在学、身心障碍或没有谋生能力且均无自有住宅之兄弟姊妹需要照顾者。) 三、本人、配偶、户籍内之直系亲属及其配偶，均无自有住宅者且无国民住宅贷款尚未清偿者。但申请承租国民住宅者，不受国民住宅贷款尚未清偿之限制。 四、符合行政院公告之收入较低家庭标准者。 |
售价：以低于市价售出，但由于供给有限，加上闭锁期结束后释出市场，价格变随周边房价波动。[26] | 国宅住户于住满一年后可申请转售赠与、交换或赠与。 |
| 出租式国宅 | 租金：由主管机关依坐落地段、房屋面积，并参照附近房地租金及其他必要之保养维护及其他必要之保养维护及保险费用等订定。 | 租赁期限最长为两年，并得以续租，最长不超过六年。但单亲、六十五岁以上无配偶之人、低收入户、原住民、身心障碍者、配合公共工程拆迁户资格承租国民住宅者，得延长为十二年。 |
- 国宅资金筹备及运作困难
《兴建国民住宅贷款条例》施行期间（1957-1974），不但美援在1958年即停止，1964年起做为替代性来源的中央银行也不愿提供大量贷款，且1968年起，为避免该行资金大量流入民间危及通货稳定，不愿继续提供贷款。（米复国，1987）资金来源之一的土地增值税在1967年起因加强社会福利措施而缩减为全部之25%，在1968年又将其中一半移至九年国教的经费，缩减为25%。使国宅兴建数量不得不减缩。（行政院国民住宅资料，1970）
“国民住宅六年兴建计划”（1976-1981）期间，改由国家正式编列每年5亿元预算，但却不及省市年度资金需求的5%。其他资金来源还有土地增值税提拨、美元处赠款，不足则向银行融资，此时期占资金来源比例26%，但在1982年9月时则扩增为38%，承租户仅负担贷款利息9%，使国宅基金必须负担利息的差额，降低国宅基金的运用能力。[5]
第一期“四年国宅计划”（1982-1985）预计兴建24万户，使国宅基金必须筹措163.68亿，平均每年需列40亿才足够，但中央正式编列的预算仅5亿，1983年又减为4亿元，可见政府无法配合庞大支出。[5]
国宅基金也常因为国宅滞销而出现国宅基金积压严重的问题。例如：1980年左右国宅开始产生滞销，但国宅仍持续兴建，国宅基金积压严重而无法正常运作；1990年代后半由于金融危机导致经济不景气，但政府仍大力兴建国宅，使房屋滞销，国宅基金大量积压。[9]
- 土地取得困难
“国民住宅六年兴建计划”期间，土地取得方式主要有几种：私有土地、公地及公营事业机构土地、区段征收土地、委托兴建自备土地、配合军眷村改建土地、市地重划之抵费地。而私有土地昂贵，不易取得；公地为主要争取对象，但公地有限且区位不一定合适，有些则权属繁多、违建密集，不易解决；区段征收常因手续繁杂，短期无法完成，期间甚至有提高地价、滥建等现象，以致无法征收；委托兴建自备土地常以兴建员工宿舍为主，而不一定是中低收入者[5]；军眷村改建土地则要补偿军眷户国宅；重大工程拆迁户也需要以国宅来补偿[9]。土地取得困难导致国宅兴建进度落后，也使国宅供给对象多元，降低中低收入户可获得的比例。
- 国宅政策与房屋市场供需无法配合
当房屋市场需求升高，房价飙涨，人口也不断增加时，期待增加国民住宅，以供中低收入者所需，但资金、土地取得往往难以配合，导致供给速度不够快、供给规模不够大，难以达到提高供给量、抑制房价的效果，同时也促成私人住宅市场的发展，使其成为因应人口增加与都市化的主要住宅供应来源；景气差，房价下跌时，国宅却供过于求，导致余屋过多。
例如，1980年代初期，房地产不景气，但政府仍大力推动第一期“四年国宅计划”（1982-1985），国宅之低需求，增加国宅的滞销量；1985-1989年，景气回升，政府才开始因为滞销的压力，减低供给，第二期“四年国宅计划”（1986-1989），政府直接兴建只有2930户（内政部营建署，2006:27）。[5][8][9]
又例如，1997年因亚洲金融危机而导致经济不景气，但1996年到1999年期间，政府仍大力兴建国宅并奖励投资兴建，导致国宅滞销。
- 国宅滞销情况严重
如上述所述，国宅总是会在房地产不景气时大量兴建，这时民间住宅市场会降价求售，使国宅价位反而高于民间房价，导致滞销。[8]
- 国宅区位不佳
《国民住宅条例》计划中期为了赶进度，以许多区位不佳的土地兴建国宅，而产生滞销；后期更采用都市精华土地营建高价位的高品质国宅，以致中低收入者无法负担。[27]
- 初期未订定国宅承购家庭收入标准
1975年制定之《国民住宅条例》并未规定收入较低家庭之标准，1981年初经建会检讨过去执行国宅计划未规定收入标准，承购人中难免有收入较高者，有失社会公平原则。[28]
- 放宽购买年收入资格，排挤中低收入户购买
当国宅滞销时，政府会为了促销而放宽收入低限，导致购买国宅的住户不是原来要照顾的中低收入户（台北市国宅处，1987:86）。[29]
而新社区发展计划（1990-1999）时期，每年都放宽国民住宅出租、出售之家庭收入的申请标准（联合报，1999）。
- 国宅品质不佳、管理维护难
国民住宅兴建品质常被诟病，例如：工期拖延、中途倒闭、建材品质差、施工粗糙、设计不良等，导致国民住宅常被讥为次级住宅，有违提升住宅品质、美化都市景观的初衷[8]，也未照顾到购买对象的需求[9]。
管理人事经费需要庞大预算，滞销房屋管理也需要大批人力与经费，且滞销愈久，管理维护经费负担也愈沉重。老旧国宅建筑格局拥挤，反而成为都市之癌。[8]
- 闲置国宅用地多
《国民住宅条例》废止后，国宅相关规定适用《住宅法》。但全国有仍有113公顷（约34.25万坪）的国宅用地闲置，五都中，除台北市外都有闲置国宅用地。新北市主要分布在林口、三峡、淡水、中和，闲置时间均超过20年。其中林口国宅用地更是早在1980年就取得，也是最值钱的国宅用地，更是学者口中具备交通便捷、生活机能等社会住宅条件地点，但却被选为世大运的选手村。淡水、三峡等其他国宅用地也大都别有用途。学者批评，政府应将国宅用地适度用在兴建社会住宅，照顾社会弱势，而非只是变卖土地或地目变更以作为他用。 [30]
- 住宅商品化的政策逻辑导致国宅价格昂贵，使中低收入户无力购买
国宅兴建以贩售为主，政府像是一个私人房地产开发商，提供少量低于市价的国宅贩售（仅提供住宅存量的5.3%），以提高自有率为目标，希望藉以解决中低收入户的居住问题。[29]
但出售式的国宅难以压低价格让中低收入户有能力购买，且将国宅出售后，等于将国宅纳入私人市场，只要一经转手，价格就会随一般市价浮动。2002年，更修正《国民住宅条例》第19条，让承购人只要居住满一年后就能出售、赠与或交换，且移转对象不再以具有国宅承购资格为限，使转卖后的国宅更是排挤中低收入户的需求，与国宅兴建宗旨不符。
现今台北市某些地段好的国宅价位甚高，且随时间不断翻涨。例如2012年，大安区的成功国宅，每坪有60-80万的行情。[31] 在涨幅方面，以1986年推出的新隆国宅涨幅最大，从一开始的4.7万到目前76万，涨幅超过15倍，年增率为54.2%；信义区永吉国宅与大安区正义国宅名列2、3名，涨幅近13倍，年增38~40%。[32]
- 台北市国宅价格表现[33]
| 排名 | 国宅名称 | 区域 | 推出年度 | 推出单价 （万/坪） |
目前单价 （万/坪） |
平均年增率 | 总涨幅(倍) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 新隆 | 中正 | 1986 | 4.7 | 66.0 | 54.2% | 15.1倍 |
| 2 | 永吉 | 信义 | 1982 | 4.5 | 62.9 | 40.6% | 12.9倍 |
| 3 | 正义 | 大安 | 1982 | 6.8 | 90.5 | 38.5% | 12.3倍 |
| 4 | 忠驼 | 信义 | 1982 | 7.0 | 88.5 | 36.4% | 11.6倍 |
| 5 | 兴安 | 中山 | 1985 | 6.2 | 75.9 | 38.8% | 11.2倍 |
| 6 | 成功 | 大安 | 1985 | 6.7 | 77.7 | 36.5% | 10.5倍 |
| 7 | 大安 | 大安 | 1985 | 7.1 | 80.1 | 35.5% | 10.2倍 |
| 8 | 百龄 | 北投 | 1993 | 8.0 | 55.4 | 28.2% | 5.9倍 |
| 9 | 文化新城 | 北投 | 1986 | 10.0 | 44.0 | 12.1% | 3.4倍 |
| 10 | 基河二期 | 中山 | 1997 | 14.0 | 61.2 | 19.8% | 3.3倍 |
| 11 | 新和 | 万华 | 1992 | 13.5 | 58.0 | 15.0% | 3.2倍 |
| 12 | 延寿 | 松山 | 1992 | 15.0 | 63.3 | 14.6% | 3.2倍 |
由于地段好的国宅涨幅高，就算并非地段好，也由于国宅拍卖时较市价便宜，便有“抽国宅如中乐透”的说法，只要抽中、转手，就是赚一笔[34]，成为“国宅名、豪宅价”，已失去当年国宅兴建的立意。[32]
因此，这些国宅居民也并非完全是国宅当初立意所要提供的低收入者。以台北市大安区的大安国宅为例，其甲区及乙区住户，绝大多数在大专程度以上，包括军公教、自由业以及从事工商业者[35][36]，并非低收入弱势族群。
结论而言，政府以出售国宅的方式欲以提供产权的方式保障居住权，但实际上作为商品被买卖的国宅却与市价相去不远，导致无法保障中低收入户的居住权。
1979-1981年间，虽然国宅较一般房价低廉，还有长期低利贷款，但申购国宅的自备款及每月偿还贷款金额仍偏高，导致低收入者无法购买，因此政府相关单位（例如：台北市国宅处[37][38][39]、高雄市国宅处[40]、经建会[41][42][43][44]、台湾省住宅及都市发展局[45][46]）已有许多兴建出租国宅的呼声。
1980年3月4日，台北市为办理国宅出租业务，由国宅处拟定“台北市出租国宅租金额计算方式”经市府首长会报通过。[47]同年，台北市开始提供出租国宅。
台北市执行六年国宅计划（1976-1981）的结果，共兴建出租国宅1579户。六年国宅计划时期，虽然出租国宅有兴建之必要性，但始终无法大量兴建，原因在于国宅基金有限，而出租国宅所积压的国宅基金庞大，约需60年才能回收，若兴建过多出租国宅会导致国宅基金运作困难。此外，此时期的出租国宅政策被定位为“过渡时期”的变通办法，政府最终仍希望承租户能成为承购户，达到“住者有其屋”的目标。[48]
第一期“四年国宅兴建计划”，政府决定改以政府兴建，中低收入者承租的方式推动，而行政院经建会已就“出租国宅”财源筹措方式、承租标准及租金计算方法等重要问题进行研究，拟订具体的实施办法。[49]
1989年，政府为了回应无壳蜗牛运动，于9月23日公布“当前住宅问题因应措施方案”，其中一点为“运用国宅基金及社会福利基金兴建出租国宅或平价住宅，供单身、老人及低收入者用。[50][51]”。其后的“改善当前住宅问题重要措施”，内政部营建署表示，其中的兴建“出租国宅”与“平价住宅”，已督导社会单位及国宅单位办理。[52]
“四年国宅兴建计划”（1982-1989）时期的“出租国宅”政策，一方面为了帮助买不起房屋的低收入者有安身之处，另一方面也是由于国宅滞销多，为了避免国宅资金积压严重，以“出租国宅”的方式消化空屋，所收管理费也可改善社区管理，且承租户为优先承购户，也可进一步促销国宅[53]。可见政府仍停留在期望“住者有其屋”的思维。
其后，营建署陆续推出出租国宅计划，像是由兴建国宅中提拨百分之五至十作为出租国宅[54]；或由中低收入住宅将拨出10%作为出租国宅。[55]但由于出租国宅资金容易积压，影响资金循环运用，除台北市外各地方政府很少办理出租国宅计划。[56]
1998年，台北市长陈水扁裁定国宅政策新方向“出租为主”、“弱势优先”。[57]
1999年，台北市国宅政策将配合行政院推动“振兴建筑投资业措施”中“暂缓国宅兴建二年”政策，限制国宅兴建，改以辅助人民贷款自购住宅，国宅将以“出租为主、出售为辅”。[58]
出租国宅转变了出售国宅的模式，虽然没有提供产权，却能保障居住权；不过也由于供给少，无法发挥成效。究其原因，除了上述所说基金积压问题严重外，也由于许多承租户有擅自破坏、拒缴租金、长期租用、擅自转租的情形，导致国宅管理困难，减低政府兴办出租国宅的意愿。[59]
以下则列举出租国宅现有的主要问题：
- 出租国宅不足，供不应求
全台目前的出租国宅，不到整体总量的0.08%，虽符合广义社会住宅之标准，但比例远不及社会住宅推动联盟所估算之5%的社会住宅数量，难以达到照顾低收入弱势的效果。[60]
- 候屋人数多，候屋年数长
2013年有议员指出，当年台北市出租国宅的候屋人数高达8815户（一般户7705户，身障、原住民、荣民、低收入户等弱势户1110户），但屋数仅3784户，显示需要出租国宅的住户不断增加，却供不应求。[61]
- 实际租屋之弱势族群少
有议员指出北市出租国宅有3784户，虽然台北市2000年后公告配租的的出租国宅应保留40%给弱势族群承租，但仅有409户、约10.8%出租给弱势族群。[62]都发局也曾常接获选举指部分租户收入不差，但因持低收证明，违法转租当二房东。[63]其实早在1989年台北就查获两千多户承租后“转租”的违规行为，由于房价飙涨，出租国宅租金相较低廉，与部分精华地段房屋价格几乎差五至十倍，造成承租户以“转租”方式从中套取“差价”图利，使出租国宅住户并不一定为中低收入户。[64][65]
- 公共财政无法负担
政府部门与学者都曾提出警告，中央与地方政府年年赤字；每况愈下的政府财政，如果再不积极兴建，将越来越不可能负荷台湾对于社会住宅的需求。如以2015年营建造价，住宅每户如为20坪（含公共设施20%）概算，造价约等于新台币600万元；需求32万8‚164户住宅则共需新台币2兆9‚500亿元费用；满足当时90万户则需新台币5兆4‚000亿元。[66]而此前学者统计的成本，不到5年间，已经翻涨近一倍。
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