שיטת טורנס

שיטת טורנס היא שיטה לרישום זכויות במקרקעין. היא נקראת על שמו של רוברט טורנס (אנ'), מושל מדינת אוסטרליה הדרומית, שהגה אותה והחל ביישומה באוסטרליה בשנת 1858. שיטה זו היא שיטת מרשם הזכויות (Title registration). בארץ ישראל החלה השיטה להיות מיושמת על ידי שלטונות המנדט הבריטי. שיטת טורנס היא שיטת רישום המקרקעין הנהוגה כיום בישראל.

שיטת טורנס מבוססת על שלושה עקרונות:

1. עקרון השיקוף (mirror principle) – מרשם המקרקעין (טאבו) משקף באופן מדויק ומושלם את העובדות העדכניות לגבי מקרקעין מסוימים. הן פרטי בעלי הזכויות והן גבולות המקרקעין ושטחם מתועדים במרשם המקרקעין. בכל יחידת מקרקעין מתבצעת מדידה קדסטרית, המבוססת על מערכת קואורדינטות בהתאם לתקנות.^[1] כמו כן, לגבי כל יחידת מקרקעין נרשמות זכויותיהם של בעלי הזכויות, לאחר תהליך שנועד לברר מי הם הבעלים החוקיים ולהפיק "שורה תחתונה" קניינית משרשרת העברות המקרקעין שבוצעו בעבר. זה הוא התהליך של הסדר זכויות במקרקעין (land title settlement). אופן ביצוע תהליך ההסדר קבוע בחוק.^[2] מקרקעין שעברו תהליך זה הם מקרקעין מוסדרים.
2. עקרון מסך המרשם (curtain principle) או עקרון סופיות המרשם – הרישום בטאבו הוא סופי (conclusive) וחותך (indefeasible). אדם אינו זקוק לאף מסמך, פרט לנסח הטאבו, כדי לדעת מי הוא בעל הזכויות במקרקעין, חד וחלק. עצם הרישום בטאבו הוא היוצר את הזכויות במקרקעין. בהגדרה, זכויות שלא נרשמו בטאבו הן זכויות שכלל אינן קיימות (כזכויות קנייניות). רק בנסיבות מסוימות, הנקבעות בדין, מתקיימים חריגים לכלל זה.^[3] כך לדוגמה: זיקת הנאה מכח השנים אינה טעונה חובת רישום, אולם המעוניין ברישומה, רשאי לעשות כן.
3. עקרון השיפוי (indemnity principle) – המדינה, שהיא המנהלת את מרשם המקרקעין, אחראית כלפי מי שעשוי להיפגע מטעויות במרשם. לדוגמה, אם נרשם שטח לא נכון של המקרקעין או אם מי שנרשמו בטאבו כבעלי זכויות אינם הבעלים הנכונים שהיו צריכים להיות רשומים כדין (כגון עקב תרמית או תקלת מחשב), על המדינה לפצות את מי שנפגע מהטעות.

מרשם זכויות מול מרשם שטרות

שיטת טורנס היא שיטה של מרשם זכויות. בשיטה זו, מה שמתועד במרשם המקרקעין הן הזכויות עצמן. הרישום הוא המקים והיוצר את הזכויות. זאת, בניגוד לשיטה הישנה יותר, של מרשם שטרות, במסגרתה מתועדים במרשם המקרקעין השטרות (deeds או instruments) הנוגעים למקרקעין מסוימים. בשיטה זו אין ודאות כמו בשיטת מרשם הזכויות. לא ניתן להסתמך על נסח הטאבו ונדרש לבדוק את השטרות עצמם, על מנת לוודא שזכותו של מי שנחזה להיות בעל הזכות במקרקעין אכן שרירה ולא מופרעת על ידי זכות קודמת. כמו כן, בשיטת מרשם השטרות, אין מיפוי מדויק של המקרקעין, על שטחם וגבולותיהם. לרוב נעשה שימוש בתיאור מילולי של גבולות המקרקעין (לדוגמה, תיאור לפי עצים, דרכים או שמות השכנים), שעשוי לאבד מתוקפו עם חלוף הזמן. שיטת טורנס מתגברת על הבעיות האמורות ומאפשרת לדעת באופן סופי ומדויק, אך ורק מנסח הטאבו וממסמכי המיפוי המופקדים בלשכת רישום המקרקעין, את כל הנתונים הנוגעים הן לזהות בעלי הזכויות במקרקעין והן לשטח ולגבולות המקרקעין.

יתרונות השיטה

• עקרון סופיות המרשם מקדם חיי מסחר תקינים ונוחים. מי שמסתמך בתום לב ובתמורה על הרישום בטאבו יקבל לידיו זכות תקפה, אפילו אם נפל פגם בשרשרת ההעברות הקודמות של המקרקעין.
• המקרקעין עברו מיפוי קדסטרי שמבטיח רישום מדויק של הגבולות ושל שטח המקרקעין.
• הרישום המדויק מקטין באופן משמעותי סכסוכים על גבולות מקרקעין.
• הרישום מבטיח את זכויות הבעלים גם אם הם לא נוכחים במקרקעין. רק בעל הזכות במקרקעין יכול להעביר את זכותו.

ראו גם

• מרשם המקרקעין
• רישום זכויות במקרקעין בישראל
• קדסטר
• שטר קניין

הערות שוליים

1. תקנות המדידות (מדידות ומיפוי), התשע"ו-2016.
2. פקודת הסדר זכויות במקרקעין, התשכ"ט-1969.
3. חיים זנדברג, ‏הסתמכות על מרשם זכויות – חזון לעומת מציאות, עלי משפט ב', ינואר 2002.

הבהרה: המידע בוויקיפדיה נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.