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中国大陆中一种利用集体所有制土地非法建设的商业住房，其房屋产权没法被国家中央政府合法认定。 来自维基百科，自由的百科全书
小产权房是中国大陆一种房市俗称用语，并没有法律效力，也没有任何官方承认的产权，且必定没有房产五证。通常是指在中国农村和城市郊区原本给农民属于“集体所有”性质的土地上被人自行建设用于非法销售的住房，类似很多国家的违建性质，官方已经多次宣布取缔，查获者有可能被拆除或没收。
中国共产党特殊的历史过程和特有的经济体系观点中，农村或小乡镇地区有大片土地或房舍是一种“集体所有”性质的产权，在这些土地上可以安置农民居住、分配农耕责任田、建立公共设施、有期的出租外包等，政府能方便任意安排任何用途，配合施政政策。
由于集体土地私盖私售的小产权房在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，有的分区也根本不被批准建设商品房、商业区；因此这类住房无法得到国家房管部门颁发的房产证，而只有原始乡政府或村委会颁发的集体所有权凭证；备案在乡政府或村委会办公室，不属于个人，更没有任何个人有权分割买卖，所以也称乡产权房。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，有些发放所谓房产证也不是真正合法有效的房产证，很多是私人找印刷厂伪造。[1]
中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村的宅基地属集体所有，村民对宅基地只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等房产五证合法手续。因此乡产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部是可以转让、置换。[2]
据媒体估计，中国小产权房总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房。[3]
鉴于小产权房的纠纷不断，常见现象是屋主在都市发展逼近农村，拆迁补偿能获大笔利益时出来诉讼反悔当年的卖房协议，主张协议无效之诉收回房产。造成买房者血本无归，2008年时北京通州区人民法院在马某农村宅基地房一案做出先例判决，[6]成为日后所有类似纠纷的判例。
该判例原则上还是符合宪法精神，主张买卖无效，房屋还是归原农户所有，但农户非法卖房也有过错必须赔偿买方所有地上物损失，称为“信赖利益损失”更重要是土地增值也在日后许多判例被列入，成为赔偿项目，此后动辄有农户想反悔收房时虽然被判收房成功但又必须赔偿人民币上百万甚至两百万以上的现金给买屋人，在赔偿金支付之前买方还能紧急申请中止强制执行[7]，不必搬家。然而为避免纠纷和冗长的官司诉讼，人民法院建议最好的方法还是不要购买小产权房。
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