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納米樓(英語:Nano Flats)[1] 一詞來源於納米,意思為面積非常細小的住宅單位,一般指香港實用面積細過200平方呎的住宅單位。[2] 根據差餉物業估價署在《香港物業報告》中的分類,最小的單位面積是20平方米(約215平方呎)以下,因此亦有説納米樓指215平方呎以下的單位。[3]
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1997年,屋宇署放寬《建築物條例》,容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶。無窗「黑廁」因此成爲日後開放式單位的常備配置。
2001年,發展局為鼓勵環保建築,實施各項樓宇總樓面面積寬免措施,露台、環保平台(工作平台)、玻璃幕牆、特大窗台等「環保設計」,可獲豁免計算在發展總樓面面積,卻又可當建築面積發售。此後出現大量新樓面積發水問題,即新樓實用率大幅下降。2011年,政府立法規管,限制發水面積不超過10%。2013年,政府實施《一手住宅物業銷售條例》,新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。
2010年起,政府於個別地皮的賣地條款中,加入了「限呎地」及「限量地」條款,政府認爲此舉可以積極增加中小型單位供應。[4] 在限呎限量條款下,個別地皮的住宅單位面積不可超出一定呎數,或不可超出一定數量,實際上亦鼓勵發展商興建中小型單位(包括納米樓)。
2011年,屋宇署又頒佈《2011年建築物消防安全守則》,詳細訂下了開放式廚房的標準設計要求。發展商只需跟足守則,便不必再就個別設計提交消防安全評估報告,開放式廚房的批則變得方便簡易,亦因此在新樓設計中愈發常見。
2015年,金管局收緊按揭成數,透過按揭保險計劃,成交價400萬元以下物業按揭可達九成,450萬元以下物業按揭可達八成(按揭金額上限為360萬元),450萬元至600萬元則可申造八成按揭,600萬元以上只可申造六成按揭。按揭成數限制,連同2012年引入之壓力測試,被認爲是納米樓大行其道的主要推手。[5]
2019年,時任行政長官林鄭月娥推出高成數按揭計劃,放寬了按揭保險的成數,令1000萬或以下的單位可以借高達九成按揭。在放寬按揭保險的推動下,買家購買中小型單位所需首期大幅下降,間接地令部分收入較高但是首期不足的買家放棄納米樓,轉而購買其他中小型單位。[6]
2024年2月28日,香港財政司司長陳茂波在2024-25年度財政預算案中宣佈,即日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)。有媒體認爲,已被市場遺棄的「納米樓」,由於稅項成本大降,投資吸引力驟增,或重新成為投資者或收租客的寵兒,成為「撤辣」的大贏家。[7] 也有媒體認爲,全新遊戲規則下,細價樓勢將成為最好炒的物業選項。俗稱「納米樓」的開放式單位,頗有機會成為新盤大力推銷賣點,甚至再次成為新盤主力供應單位。[8]
近年建成的納米樓,一般樓底較高 [1] (頁面存檔備份,存於互聯網檔案館) [2] (頁面存檔備份,存於互聯網檔案館) [3] (頁面存檔備份,存於互聯網檔案館),故容易向上伸延空間建造「閣樓」,即在納米單位加設一個細小的樓層,以增加可用空間。
香港電視娛樂製作的訪談及飲食節目《納米無明火》,節目中谷德昭拜訪居住在「納米樓」內的不同人士,然後把於「星級廚藝特訓」內學到的菜式以電磁爐烹飪一次。該節目播出後, 令不少市民認爲開放式廚房,不能夠用明火,只能夠使用電磁爐煮食。
測量師學會前會長何鉅業解釋,在2011年前的確有限制開放式廚房使用明火的規定,只是當局經過研究,覺得在做足規定後,無論是否明火與否所面對的風險無差,故此開放容許開放式廚房使用明火烹食。事實上,近年部份新盤已經採用開放式廚房加明火爐頭設計。[9]
長江實業於2014推售大埔嵐山,其開放式單位面積只有177至181平方呎,堪稱當年全港最細的私人屋苑單位,因此被媒體普遍認爲是納米樓始祖。[10]
2015年九龍建業推售土瓜灣環海·東岸,該樓盤名義上有A、B及C三座,但三座已打通,全部單位共用八部電梯及一個垃圾房,長長的走廊將三座全部打通,形成一層36伙格局,被媒體譽爲「劏房之城」。[11] [12]
2016年,俊和地產發展董事潘志才在記者會指出,推出屯門菁雋是希望協助年輕人「上車」(首次置業),樓盤開則靈感是來自學生宿舍,覺得很多年輕人需要的是一個房間。潘志才亦指紫禁城再大,皇帝都是睡在一張床上(原句:就算皇帝都係瞓張床,紫禁城咁大,佢真正瞓覺時都係得張床)。[13]菁雋因而被媒體戲稱「龍床盤」。[14]
以下歸納部分著名納米樓樓盤,其最細單位實用面積均爲200平方呎以下,而且樓盤有大量少於215平方尺之開放式單位。
納米樓樓盤 | 地區 | 發展商 | 最細單位 實用面積 (平方呎) |
開售日期 |
---|---|---|---|---|
海茵莊園 | 將軍澳 | 九龍建業 | 183 | 2021年10月 |
環海·東岸 | 紅磡 | 194 | 2015年9月 | |
海傲灣 | 油塘 | 179 | 2018年10月 | |
菁雋 | 屯門 | 俊和地產 和 益兆興業 | 128 | 2018年11月 |
AVA55 | 馬頭角 | 盧華家族 | 166 | |
AVA61 | 深水埗 | 150 | ||
AVA62 | 佐敦 | 152 | ||
AVA128 | 西環 | 177 | ||
AVA228 | 深水埗 | 129 | ||
加多利軒 | 何文田 | 恒基兆業地產 | 161 | |
利奧坊·曦岸 | 大角咀 | 171 | ||
利奧坊·凱岸 | 171 | |||
尚譽 | 北角 | 163 | ||
迎豐 | 土瓜灣 | 165 | ||
CAINE HILL | 西半山 | 169 | 2021年12月 | |
弦雅 | 長沙灣 | 佳兆業集團 和 宏達控股 | 189 | 2020年12月 |
嵐山 | 大埔鳳園谷 | 長江實業 | 177 | 2014年7月 |
逸新 | 太子 | 麗新發展 | 157 | |
青富苑 | 青衣 | 香港房屋委員會 | 187 | 2020年6月 |
怡景苑 | 堅尼地城 | 119 | ||
曼翹 | 紅磡 | 桂洪集團 | 186 | 2021年9月 |