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观塘市中心重建项目（英语：Kwun Tong Town Centre Redevelopment Project）是香港历史上最大规模的市区重建项目，位于东九龙观塘区观塘裕民坊一带，占地570,000平方英尺。观塘市中心重建项目于1998年由土地发展公司公布，直至2007年3月，由其演变为的市区重建局就项目启动法定规划程序，项目至此正式展开。
 | 此条目讲述香港处于施工或详细规划阶段的工程。 |  |
观塘市中心重建项目涉及业权逾1,653个、居民约5,000人，分为5期发展，工程预计耗时约12年。于重建完成后，该带地段将会变身成为一个集住宅、酒店、商业、休闲用途设施及交通为一体的新地标：全香港绿化率最高的市中心，辟出170,000平方英尺土地以保留现时的街铺及市集特色，设有梯间式瀑布和玻璃鹅蛋形社区中心，配合高逾280米的甲级商厦。第一期于2014年完成、第二及三期于2021年完成，其余两期则在发展中，预计整个重建项目将不迟于2031年完成。
观塘市中心重建项目由两部分组成，分别是主地盘及月华街地盘，地盘面积共53,500平方米。至于主地盘除裕民坊外，范围还包括北至物华街双数号，东至协和街，南至观塘道，西至康宁道，面积大约48,860平方米。主地盘的重建范围除了私人楼宇、商铺及小贩摊档外，还包括了观塘（裕民坊）巴士总站、位于同仁街的观塘政府合署及邮政局、观塘赛马会健康院等公共设施。
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市区重建局于2005年至2006年先后进行三轮咨询，为期18个月。2006年初进行的第三轮咨询中，由逾100名居民、业主及社区人士提出6组规划方案。[1]
2006年8月10日，市区重建局根据居民建议，委托建筑师顾问公司所提交的三个发展设计概念，展开为期两个月的公众咨询。顾问公司提出规划蓝图，分别以马梁建筑师事务所（香港）的“荟萃观塘”、WDA Group的“跃动都会”及王欧阳 (香港)的“东九都会”为主题，建筑密度介乎7.89至7.98之间。三份设计皆以裕民坊公园为中心，休憩用地逾20,000平方英尺，包括5座30至40层高的住宅大楼，提供约2,000住宅单位，商业楼面面积达250万平方英尺，并且建有地标式大厦。交通方面，为解决观塘市中心现时人车争路问题，重建后会兴建面积逾160,000平方英尺的半地底式的交通总汇，是现时观塘（裕民坊）巴士总站面积的3倍，而地面则建设为步行街及中央广场，确保“人车分隔”。居民可以利用人行道和天桥，往来市中心。
设计不采纳香港建筑常见的“城堡式”，即不将个别屋苑和商业大厦建在一个自成一国的商场或者停车场平台，而是改为以架空行人专用平台，在此公众空间上将各组建筑群以及架空的港铁观塘站出口连在一起，并且以梯阶式绿化平台连接周边现有街道。重建后的建筑物高低有致，避免形成屏风楼，阻隔气流和日照。[2]
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王欧阳（香港）集团董事林和起表示，设计特点是把绿化与建筑融合起来，是当中拥有最多绿化面积的设计。建筑物具穿透性，建筑物的中间位置设有空中花园，可以让游人观赏景物，又可以减轻观塘道的压迫感，令人没有被包围的感觉[3]。
WDA Group公司董事总经理周蕙礼表示，“跃动都会”整个设计着重引入天然光及使到空气流通。例如采用梯田式设计，即一幢有若apm高度的地标建筑物，附近再零散兴建楼高数十层的酒店或者办公大楼，避免屏风楼设计，仿似“墙”的效果；而中央一个绿化区，有着地标式大草地和流水瀑布。
“荟萃观塘”设计总监的阮德尊表示，把住宅楼群邻近观塘住宅区，而非铁路站及工厂区，远离噪音及其他污染。而设有平台花园，空地及空中花园，会有行人天桥与一些社区设施如多用途社区中心、图书馆等及政府合署连接。
观塘市中心重建项目于2009年获得城市规划委员会核准，但是为了配合香港社会最新发展的需要，市区重建局参照屋宇署于2011年颁布的《可持续建筑设计指引》，于2012年改善发展蓝图，扩阔建筑物间距以腾出空间，加强通风效果。当中包括建议扩阔面向观塘道近骏业里的建筑物立面的间距，其中一幢大厦更一分为二，以加强空气流通；而为了避免观塘道的交通噪音穿越两幢大厦的空间而影响区内住宅，市区重建局将会于两幢大楼之间兴建隔音屏；屏障以行人天桥形式设计。另外，为了应付《起动九龙东》所带来的新增人口需要，重建范围内的观塘赛马会诊所亦新增70,000英尺楼面面积[4]。
月华街地盘位于月华街及协和街交界，即前观塘（月华街）巴士总站，地址为月华街8号，面积大约4,640平方米，由王欧阳建筑师事务所设计，提供299个单位。月华街地盘项目于2009年由信和置业投得发展，并命名为观月·桦峯[5]，是整个计划中最早启动工程的项目。屋苑地底两层设新观塘赛马会健康院普通科门诊诊所，并更名为观塘社区健康中心，已于2015年1月投入服务。
观塘市中心第2及3区为商住发展项目，范围包括裕民坊、康宁道、物华街及协和街。地盘占地约23.4万平方英尺，除要求兴建四幢48至52层高住宅，设1,700伙实用面积600至800平方英尺的单位外，基座4层平台上会设有商场、面积达6,400平方米的公众休憩用地、交通交汇处（地下及1楼）、电力支站（2楼，共六个）、垃圾站（地下高层）及永久的小贩市集（地库一层）等，总楼面逾185万平方英尺，预计最快2019年落成，总投资约180亿元，由王董建筑师事务有限公司设计。其中政府设施将由市建局负责兴建，涉资约17亿。市建局于2014年2月24日邀请有兴趣参与的发展商提交合作发展意向书。[6]
市建局在4月8日共收到15份意向书，除了四大发展商新地、恒地、长实及新世界外，亦吸引一班中大型发展商，例如信置、会德丰、南丰、丽新，近年于香港觅地发展的内房企龙头万科（香港），亦有派代表到场交意向书。[7]
2014年5月20日，市建局宣布，邀请10家发展商入标竞投合作发展观塘市中心重建计划第二、三发展区。包括长实、鹰君、恒地、嘉里、南丰、新世界、信置、新地、太古地产及会德丰入标竞投合作发展。早前有入意向的内房龙头万科、丽新发展及K＆K Property则被踢出局。消息指，市建局要求发展商出价最少达80亿元，分红比例由发展商建议，建成后需要将商场及公共设施交予政府，涉35万平方英尺，政府会给予发展商18亿元，近150万平方英尺住宅楼面则由发展商拥有。预算总投资额约达180亿元，即使扣除该局提供最多约18亿元，发展商也要负担逾160亿元投资额[8]。
2014年7月29日，市建局宣布因4间发展商入标价远低于项目“入场费”80亿元，加上发展商在招标期间，曾就观塘市中心住宅项目的巨型商场平台、及公共交通交汇处工程，表达不少意见，担心工程风险造成上盖建筑期延误，从而引发超支问题，令当局无法接受，宣布流标收场。
故第二轮招标将修订项目相关工程的延误风险条款，包括放宽原来计划全部兴建600至800平方英尺大单位规定，容许发展商“拆细”单位，回应市场对上车单位需求，以减低中标发展商面对的不明朗因素。
有份入标的会德丰地产，主席梁志坚认为，项目是次流标原因仍未清楚，可能发展商提供的标书内容与市建局的要求有距离[9]。
2014年8月5日，市建局宣布邀请十家符合要求的发展商，按已修订的条款重新入标竞投。招标条款中，删去80亿元的入场费，由财团自行出价；至于项目的单位类型，亦可以与市建局商讨，增加细单位的比例，以便符合市场需求。另一方面，亦有财团指出，市建局要求发展商必需在56个月内，为该局建好包括商场及公共交通交汇处等的2层平台设施，之后才兴建住宅部分过短，所以今次市建局延长兴建平台的时间至72个月。由于今次市建局为项目“开绿灯”，市场预期项目会获不俗的反应。截标日期为8月26日。[10]
2014年9月1日，市建局宣布由信和置业及华人置业合组的财团溢顺投资有限公司成功投得项目。其中信置占9成股权。市传中标价仅约60至70亿元，估计每英尺地价不足5,000元。[11]
2014年9月22日，信置营业部联席董事田兆源接受访问时指，正委托建筑师楼修订图则，稍后会申请项目单位数目，增加11%至2,000伙，即单位面积将会有所缩减，8成会属于两房及3房单位，当中两房单位面积约500平方英尺，而3房则约800平方英尺，估计最快3年后可预售楼花。信和表示项目将为九龙东及观塘区正中心之最尊贵项目。落成后将连接港铁站、未来观塘新市中心发展区及大型商场。项目亦会采用绿色生活为发展概念，除了公共交通配套外，在物料、设计上亦会采纳环保元素，尽量多自然通风及采光。[12]
2015年9月，市建局提交最新提交修订方案，地盘总面积498308.6平方英尺，可建总楼面401.9万平方英尺，住宅占149.5万平方英尺，第2、3期发展区新方案拟建4座高39至43层住宅大楼，提供1999伙单位，另商用楼面约36.1万平方英尺，计划提供单位数目较原来1869伙增约7%。另新方案平均单位面积由796.5平方英尺减至753.48平方英尺，单位面积原由570平方英尺至1248.6平方英尺，减至新方案介乎355平方英尺至1098平方英尺，减幅由12%至38%不等。整体车位供应亦减少，新建议提供980至1310个私家车泊位，较旧方案1140至1650个，最高减21%。[13]
2017年7月3日，华营建筑中标位于新九龙内地段第6514号的观塘市中心第二及第三区住宅综合发展项目平台工程。项目楼高9层，包括2层地库及7层平台（内含商场、停车场、会所、垃圾站、永久的小贩市集、公共交通交汇处及道路改善工程等）。合约金额11.507亿港元；合约工期753天，合约期2017年7月10日至2020年3月
2018年2月8日，华营建筑中标位于新九龙内地段第6514号观塘市中心第二及第三区住宅综合发展项目之上盖发展项目。项目包括4座住宅（第1、2、3及5座，分别楼高48、52、50及49层）。总建筑楼面面积约163,000m²；合约金额31.55亿港元，合约期2017年7月10日至2020年9月
2018年6月28日，信和置业公布项目命名为凯汇（Grand Central），项目由4幢物业组成，分两期发展，共提供约1999伙单位。第1期占1024伙，2期占975伙，项目11月29日获批预售楼花同意纸，预计关键日期为2021年4月30日，并在同月5日公布—期首张205伙价单，6日开放位于尖沙咀中心展览厅，项目分别在12月11日和18日进行首轮和次轮销售合共出售871伙，套现逾106亿元，打破信和及市场纪录。18日上载二期价单，首推共208伙，市值31.3亿，入场费682.18万元
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观塘市中心第2及3区地盘（2015年11月） -
凯汇地盘（2018年7月） -
凯汇地盘（2018年12月） -
凯汇地盘（2019年4月） -
凯汇地盘（2020年4月）
2021年，基座商场玻璃贴上“裕民坊”名字及标志。同年2月，市建局公布商场特色市集名为裕民里[14]。
2021年3月，市建局公布凯汇基座商场正式命名为“裕民坊Yue Man Square（YM²）”，项目连同公共设施，总面积逾35万平方英尺，商场内将设有“裕民里（Yue Man Lane）”及“裕民市集（Yue Man Hawker Bazaar）”，更设有全港首个室内空调智能公共运输交汇处。此外，商场除覆盖5G无线网络及免费提供Wi-Fi 6高速上网服务外，亦引入多项智慧科技设施，包括人工智能空调系统、防疫消毒设施机器人、整合实时商场洗手间及育婴室使用状况的电子显示屏等。
2021年4月1日和2日，商场地下和1楼，以及裕民坊公共运输交汇处，分别正式对外开放。
整个项目自2018年12月开售至2021年5月28日，两期合共累售出1789伙，套现逾227亿元，
第4及5区位处政府合署及裕民大厦一带，将以商业发展为主，地盘面积为275505平方英尺，楼面面积达2165932平方英尺，计划作零售、办公室及酒店用途，可兴建约400间套房；而楼面将达104.1万平方英尺的商场，规模将比apm商场还大，成为区内最大商场。[15]
2017年3月，由于当局/市区重建局未完全收购第5发展区——裕民坊内的全部业权，为了让项目可如期完工，当局建议将第4及5区分拆发展。当局同时建议将港铁观塘站建造平台，将出口伸延至地标大楼内，由原本一个大平台连接两座大楼，转为两座独立大楼，包括一座包含零售楼面的商业大楼，及另一座中密度的综合政府办公室/商业大楼。建筑物高度将由主水平基准以上260米增至285米，层数增至60至70层，整个项目商业楼面合共约121万平方英尺，比之前方案略增5千多平方英尺。不过新发展方案将靠近观塘道的政府办公室及零售鹅蛋形建筑物的特色设计消失，而公众休憩用地及绿化空间亦删除水景设计，改为平实设计。
到2022年3月，项目原定进行招标。不过因项目引入“浮动规划参数”后而招标日期押后招标日期。到同年7月市建局向城规会递交申请，容许发展商可以弹性分配商业、办公室、酒店设施楼面面积，当中酒店部分可以放弃兴建。[16]到同年8月10日邀请有兴趣参与的发展商及财团提交合作发展意向书，截收意向书日期为9月7日中午。[17] 到截收发展意向书当日共接获24份意向书，包括长实、新地、恒基、信和、会德丰地产、鹰君、华懋、远东发展、中国海外和多间不知名财团。[18]不过到2023年1月11日截标当日，只接获一份标书。新地接受媒体查询时指以独资方式入标。[19]到同年2月2日，市建局公布收回有关的招标项目，代表流标收场。[20]
- 1998年，市区重建局的前身土地发展公司曾经公布，但是只是愿望阶段。
- 2006年1月14日，市区重建局举办了工作坊， 逾百位来自观塘有关的不同界别人士参与脑力激荡法，包括受到影响的观塘街坊、社区领袖、商人、规划师、建筑师、社会工作者和入围的三家建筑顾问公司等。
- 2006年4月19日，出版期刊《观塘路》30,000份，期望《观塘市中心重建计划》有高透明度，加强市区重建局与观塘社区之间的了解 [21]。
- 2006年8月，重建观塘市中心的设计概念模型展览，通过路演，收集公众对发展蓝图的意见[22]。
- 2007年3月前，向城市规划委员会提交规划。
- 2007年3月30日，市区重建局正式启动《观塘市中心重建项目》[23]。
- 2008年3月14日，城市规划委员会已经考虑有关申述及意见，决定不会就观塘市中心主地盘及月华街地盘发展计划图提出修订。
- 2008年5月5日，市区重建局宣布斥资逾300亿港元，分期重建观塘市中心，并且一次过收购物业，估计有1,646名业主受影响；新项目预计于2021年落成，提供逾200,000及150,000平方米的商业及住宅楼面。
- 2008年12月29日，市区重建局展开物业收购[24]。
- 2009年7月12日，九龙巴士26M线率先迁离受到重建影响的观塘（月华街）巴士总站，揭开《观塘市中心重建项目》的序幕，其余5条原于月华街巴士总站的路线亦于2009年7月19日（3D、16M）及2009年8月9日（17、89、89X）迁出。观塘（月华街）巴士总站将会作为发展重建中首项发展项目，占地约4,326平方米。预计项目完成后会提供总楼面面积约27,830平方米的用地作为住宅及政府/团体/社区设施用途[25]。
- 2009年10月18日，市区重建局宣布信和集团以逾每英尺楼面地价7,000港元力压其余7家财团夺得月华街巴士总站住宅发展项目[26]。
- 2009年10月23日，市区重建局以2.18亿港元向邵逸夫家族购入观塘裕民坊51-63号宝声娱乐城。
- 2009年11月11日，市区重建局以3.258亿港元购入恒生银行持有裕民坊70至74号（麦当劳以下）自用多年的铺位，以该铺面积2,000平方英尺计算，成交英尺价达163,000港元，成为重建项目中的“铺王”。恒生于1969年以128万元购入该铺，获利近3.245亿港元，物业大幅升值近254倍。
- 2009年11月11日，市区重建局以1.71亿元购入霍英东家族持有裕民坊64至76号裕民大厦1楼、裕民坊76号及76A号地下麦当劳铺位。霍家近数个月，先以72,048,000港元向市区重建局出售裕民坊大厦2至5楼住宅，及后以2.4亿港元出售一批铺位。
- 2009年12月5日，市区重建局以437,499,300港元购入裕民坊一号的汇丰自用的全幢物业
- 2010年1月26日，市区重建局以172,398,000港元收购Tsui Chak Company Limied持有裕民坊14-24号裕民大厦一楼4至5号，及裕民坊26-32号国泰大楼地下C号铺。上址租客为美心集团，每月租金逾550,000港元。
- 2011年3月3日，市区重建局收购天行旗下利丰行金融其下的观塘协和街79至91号及物华街50至58号中南楼地下B及C号铺，作价69,777,000港元。
- 2012年5月8日，市区重建局以5.87亿港元收购冠华镜厂许铭及有关人士持有观塘辅仁街88至90号银都戏院大厦南面地下及1楼全层，原由渣打银行租用，物业每层楼面约3,000平方英尺，合计约6,000平方英尺，以收购价5.87亿港元计，英尺价约98,000港元。辅仁大楼地下D铺面积约600平方英尺，市区重建局亦以67,252,000港元收购，英尺价约110,000港元，原业主于1992年以15,000,000港元购入，账面赚52,252,000万元，物业升值3.48倍。
- 2013年5月7日，地政总署4月份未有批出楼盘预售楼花同意书，而尚待批售、由信和及市建局合作发展的观塘月华街8号住宅项目，订名为观月·桦峯[27]。
- 2013年9月2日，市区重建局收购裕民坊26至32号国泰大厦4个铺位，分别为地下A、B铺，以及低层地下A、B铺，收购金额2.789亿元，以4个铺位合共面积4,292平方英尺计算，折合英尺价64,983元。，原业主为裕捷国际有限公司（Smart Richest International Limited），于2001年8月16日以7,450万元购入，持货12年易手账面约赚2.045亿元或2.74倍。公司注册处资料，公司董事包括吴锦青、黄海燕等，而吴氏为新世纪表行董事长。
- 2013年12月31日，第2、3及4发展区内14座楼宇已全部腾空，所有楼宇现已交予承办商进行围封及拆卸工程。
- 2014年2月28日，市建局已在第5发展区内466个物业业权中，收购了447个业权（约95%）。余下的物业业权，正积极与业主进行磋商。
- 2014年5月16日，受观塘重建影响需搬迁的物华街小贩，可搬往同仁街临时小贩市场继续营业，市场分为地下及一楼两层，合共有逾120个档位，但多名小贩批评临时市场无冷气、需自行接驳电表、档口窄及宣传不足，担心人流不足影响生意。[28]
- 2015年4月22日，市区重建局以4.5829亿元购入中国银行持有观塘裕民大厦低层地下2-6号铺及地下4-6号铺，自用多年的铺位，以该铺面积8,000平方英尺计算，成交英尺价逾5.5万元，原业主为南洋商业银行，于1989年6月以340万元购入，现沽出账面赚4.5489亿元或133倍。[29]
- 2017年3月28日，因观塘裕民坊收购进度未如理想，市建局决定将观塘市中心重建第4及5区分拆发展。
- 2019年2月24日，团体“活在观塘”联同街坊举行“告别裕民坊展”，设工匠工作坊和街坊相片展。[30]
- 2019年2月28日，所有接受市建局搬迁方案的商户及住户均需离开，只剩下小部分商店留守。在清拆前有不少人拍照留念。市建局表示截至下午6时，63个构筑物的用户已交吉，至于余下的8个构筑物未有接受方案。[31]
- 2020年8月，属临时性质的同仁街临时小贩市场十室九空，目前仅有5户继续经营。而观塘月华区议员梁凯晴指，因商户在2021年第一季将搬到凯汇巴士总站地下，故现时只有数户仍在考虑搬迁安排。希望市建局能在重建前善用该地重新分间。[32]
- 2021年3月，市建局订出最后限期，商户需于3月下旬必须迁出。关注项目的“活在观塘”负责人冯炳德表示，有两名钟表匠及3名商户未获得安置。有商户表示希望政府可安排原区安置，而钟表匠表示早在2009年已经申请工匠牌，但10多年来未获发牌，有店主更坚持不论赔偿金额有多少，都不会搬迁。[33]
- 2021年4月2日，凯汇基座商场裕民坊 (商场)，裕民市集，以及裕民坊公共运输交汇处正式对外开放。
- 2021年4月14日，裕民坊仍然有4个商户仍然未离场，其中一个经营清洁公司的商户遭法院执达主任到场封铺，称仅获市建局赔偿约100多万港元，远低于市建局可开出的最高赔偿额。[34]
- 2021年4月18日，一名日前被执达吏收回单位的商户不满被市建局强收铺位，爬上裕民坊天台一度表示要以死控诉，约4小时后被消防员劝服离开，期间张开气垫戒备。市建局表示19日将会与商户会面，讨论赔偿问题。[35]
- 2021年5月4日，市建局派出百多名保安人员与执达吏到观塘裕民坊进行清场行动，将未肯在限期前搬离的商户强行抬走。[36]
- 2022年11月，市建局就观塘第4、5区商业项目进行招标。虽然曾经获得18家发展商或财团入标，但最后截标时只有新地独资入标。到2023年2月2日公布收回有关的招标项目，代表流标收场。[37]
- 2022年12月12日，多年来一直争取发牌，工作了30多年的一名工匠未获安置，但最后被要求“清场”，惟食环署人员最终未有现身。关注组织“活在观塘”促请食环署酌情处理。之后拉横额赴食环署请愿。[38]
规划方案造成地区通风受阻，一直关注项目的香港建筑师学会观塘重建关注组主席何文尧表示忧虑规划方案造成地区通风受阻，庞大的半地下交通总汇将积聚废气，对候车市民造成影响。他指出，过去不少有盖交通总站的抽风系统设计欠佳，使站内空气无法流通。他又称，市建局规划中的商场平台高逾4层，在观塘道路面上望如一幅巨型墙壁，使地面空气难以流通。长春社主席何少芳则表示，8倍地积比率过高，将使市中心变成将军澳翻版，不但通风受阻，亦使社区剩下只有名店进驻的豪华商场，失去原有社区生活。[39]
规划方案未能改善基层社区生活，商贩认为市区重建局年初以急于发展为由，要将植根观塘数十年的商贩赶走，市区重建局欠所有被逼迁的商贩一个交代，未能改善基层的社区生活，需要反思现有的发展模式。[40]
市建局在2017年8月向城规会邀交的项目修订中，靠近观塘道的政府办公室及零售建筑“鹅蛋”形设计消失，公众休憩用地及绿化空间亦因“有关部门”不希望公园内有水景设计，改为平实设计。结果引起部分市民和观塘区议会批评新修订沦为商场式设计，违背社区共识，并谴责市建局绕过咨询程序。市建局去信观塘区议会解释指出，是“因应有关政府部门意见，而改为楼面面积较实用及易于管理的平实建筑设计，以减轻政府管理时的困难和挑战”。[41] 在受到公众及观塘区议会议员的猛烈评击后，市建局再次修改方案，原本鹅蛋型的地标式大楼改为“半蛋”设计，并重新加入梯级式平台花园。[42]
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