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住宅地产抵押贷款支持证券
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住宅地产抵押贷款支持证券,亦称住房按揭证券(英语:residential mortgage-backed security,简称RMBS)是一种打包协议形式的金融产品。投资人从该种产品中所取得的现金收益是由购房者根据相应的贷款协议支付的本息来支持的。作为融资工具的一种,它由抵押贷款的放贷人(Originator)所建立;所涉及到的每一支贷款之间并不存在交叉抵押(这是因为从彼此独立的购房者处获取交叉抵押的许可是做不到的),而是将各个购房者所偿付的款额共同汇集在一个按揭池里,并以瀑布结构(waterfall)的形式按照一定优先顺利将这些款额支付给投资者,投资者对能够收到款项的确信正是建立在这种瀑布结构的基础之上。
由银行发放、提供相应服务,并体现在银行账目上的抵押贷款,与RMBS化的抵押贷款有许多不同之处。其中最主要的区别就体现在与借款人保持互动、并驱动新介入的“服务机构”做出决策的主体上。这个主体不再履行与公共信托或注册银行相关联的责任,这一点与传统借贷关系中银行与借款顾客的关系有所不同。除非某一笔贷款被重新记入最初放贷人的资产负债表,否则借款人与银行之间的这种“零售商-顾客”关系模式就会转换成原始顾客与受到认可的投资者之间的关系,而银行则成为了服务机构,处于面对客户的最前端。
RMBS经常被称为一种“准债券(bond-like)”金融投资产品,这一点往往让人难以理解。这其实是因为RMBS与债券的特征有所相似,都包含“投资本金”与“收益”。然而,这里的“投资本金”并不意味着投资者购买了由购房者颁发的本票(promissory note),而是指投资者投入了本金,因此得到了基于投资协议获得现金流回报的权利。而这样的投资协议里还包括其它许多内容。同样,“收益”亦仅仅是指收到的现金流中所包含的相应利息收益。RMBS市场是美国购房者所需住宅抵押贷款的最大融资来源(见下)。
一般认为,此类证券的表现要比商业地产抵押贷款支持证券(英语:Commercial Mortgage Backed Securities,CMBS)更加容易预见[1]。这是由于每一个RMBS按揭池中都有海量单笔贷款、且这些贷款的地理分布分散。RMBS分为许多类型,如过手型(pass-through)、担保抵押贷款凭证(Collateralized Mortgage Obligations, CMOs),以及担保债务凭证(Collateralized Debt Obligations, CDOs)等[2]。