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Le bail commercial étudié en cet article, concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI)[1].
| Branche | Droit commercial |
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| Version en vigueur | 18 juin 2014 |
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Depuis le [2], en matière civile, le recours à un Avocat est obligatoire pour l'ensemble des questions relatives aux baux commerciaux (de même pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé).
En droit des baux commerciaux, le contrat de bail a en principe une durée de neuf années minimum mais ledit bail, étant en en cours d'exécution, peut toujours faire l'objet d'une rupture, par l'effet d'un congé ou d'une résiliation anticipée.
Il convient en effet de distinguer entre la résiliation proprement dite et le congé, qui est souvent traité par les auteurs comme étant une résiliation ; cependant le congé est un acte unilatéral et qui, à ce titre, ne peut faire l'objet d'une rétractation. La résiliation proprement dite concerne donc exclusivement la résiliation judiciaire, la résiliation par le jeu d’une clause résolutoire et la résiliation amiable. Enfin, est attachée à ce cadre, la question des créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Comme tout contrat, le bail peut être résilié en cas d'inexécution par le bailleur ou par le locataire de leurs obligations[3]. En effet, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques dès lors que l'une des parties ne respecte pas ses engagements.
Les parties ont la possibilité de mettre un terme à leurs relations contractuelles en procédant à la rupture du bail.
Cet acte qui constate la résiliation d'un bail à durée limitée peut donner lieu, sur présentation volontaire, à la perception du droit fixe de 125 € prévu à l'article 738, 1° du code général des impôts[4].
Cette clause est régie par les dispositions du code de commerce[5]. Étant précisé que le régime est d'ordre public impératif, de sorte que tout aménagement conventionnel est réputé non écrit[6]. Il convient donc de rédiger avec soin ladite clause qui doit exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à la convention pour tout manquement aux obligations expressément visées dans le bail[Jurisprudences 1].
A titre d'exemples
La clause qui viserait d'une manière générale toute infraction commise par le preneur ne peut produire effet et priver le magistrat de son pourvoir d’appréciation. L’appréciation de cette infraction est faite in favorem debitoris[note 1] ; ainsi, pour constater l’ acquisition de la clause, les juges doivent rechercher si la clause expresse sanctionne bien l'infraction commise par le locataire[Jurisprudences 3].
La clause résolutoire doit avoir été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et non dans le but de se soustraire à des travaux lui incombant selon les clauses du bail, et réclamés par le preneur avant la délivrance de la mise en demeure[Jurisprudences 4].
Il incombe aux juges du fond de rechercher si la clause résolutoire n'a pas été mise en œuvre de mauvaise foi[Jurisprudences 5] Le bailleur qui délivre un commandement visant la clause résolutoire d'un bail commercial est de mauvaise foi, s'il agit dans un esprit de vengeance et d'animosité, ou dans le but exclusif de servir son intérêt personnel, ou encore, dans des conditions telles que le preneur se trouve dans l'impossibilité matérielle d'y satisfaire dans le délai imparti.
La délivrance d'un commandement nécessite de respecter les règles préalables de capacité :
A titre d'exemples
Il importe peu que le manquement du preneur soit ou non irréversible[note 2],[Jurisprudences 7].
La mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire[Jurisprudences 8]. Cette formalité est impérative[8]. La clause résolutoire insérée au bail qui impartit un délai inférieur à un mois au locataire pour s'exécuter est réputée non écrite[6],[note 3].
Ledit commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d'un mois dont dispose le locataire pour remédier au manquement invoqué :
Par ailleurs, la nullité du commandement pour vice de forme ne peut pas être invoquée pour la première fois en appel dès lors que le locataire a déjà fait valoir sa défense au fond en première instance[Jurisprudences 11].
Le paiement doit être fait au bailleur ou à celui qui le représente. Plusieurs situations peuvent se présenter :
Le juge des référés peut accorder les délais de paiement prévus à l'article 1244 du code civil sans être tenu de prendre spécialement en considération les conditions économiques prévues par le texte mais à condition qu’il relève la bonne foi du preneur et si dernier établit des moyens sérieux d'apurer sa dette dans des conditions acceptables pour le créancier[Jurisprudences 14].
A titre d'exemples
Un retard de paiement dans l’échéancier fixé par le juge des référés à la suite d'un incident technique conséquence du système informatique caractérise un cas de force majeure[note 5] et ne permet pas au bailleur de délivrer un commandement de quitter les lieux et de faire établir un procès-verbal d’expulsion[Jurisprudences 17].
Lorsque le propriétaire poursuit la résiliation d'un bail portant sur un immeuble où s'exploite un fonds de commerce, il doit notifier sa demande aux créanciers du locataire qui ont, sur le fonds de commerce de celui-ci, une inscription de privilège ou un nantissement[10]. Cette notification vaut également lorsque les parties décident de résilier le bail amiablement. La seule action possible pour ce créancier inscrit est d’établir que cette résiliation a été conclue en fraude de ses droits.
A titre d'exemples
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