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La mitoyenneté est un régime d'indivision forcée qui concerne les clôtures séparatives (murs, haies, fossés). Elle est régie en France par l'article 7 de la loi du , lorsqu'elle entre dans le cadre d'un logement en copropriété ou est définie dans le Code civil dans les autres cas.
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Cet article précise que, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent, les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre.
Un mur est mitoyen lorsqu'il sépare deux parcelles et appartient aux deux propriétaires. La propriété et les charges inhérentes à l'entretien des mitoyennetés sont détaillées par le code civil (cette notion de mitoyenneté n'existait pas dans le droit romain parce que les maisons à Rome étaient isolées (insulae). Les rapports de mitoyenneté forcée n'existaient donc pas[1]).
Un mur n'est pas mitoyen lorsque des titres notariés le prouvent ou que le mur est conçu d'une manière qui prouve qu'il n'est pas mitoyen. Sont alors présents les éléments suivants :
- un plan incliné : il y a marque de non mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné placé afin que les eaux de pluie ne tombent que de ce côté. On suppose que le propriétaire de ce côté n'aurait pas consenti à recevoir seul les eaux, si le mur avait été mitoyen. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sort l'égout.
- un chaperon. C'est le sommet du mur formant un plan incliné ordinairement de chaque côté : s'il n'existe que d'un seul côté, le motif indiqué pour le plan incliné fait de la même façon naître la présomption de non mitoyenneté.
- des filets. C'est la partie du chaperon qui déborde le mur et facilite la chute de l'eau, sans dégradation du mur : même raison.
- des corbeaux. Ce sont des pierres en saillie qu'on plaçait dans le mur en le construisant, afin de poser des poutres dessus, lorsque par la suite on voulait bâtir ; celui qui s'est ainsi réservé de bâtir sur ce mur doit en être seul propriétaire. Il ne faut pas confondre ces corbeaux avec les harpes ou pierres d'attente, qu'on fait saillir du côté du voisin, pour que, s'il vient à bâtir à son tour, les deux maisons se trouvent liées ensemble[2].
En 1814, le Tour d'échelle désigne un espace de trois pieds de large que doit laisser un propriétaire entre son mur et la propriété de son voisin[3].
La réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen sont à la charge de tous les propriétaires au prorata de leur propriété (article 655 du Code civil). Un des propriétaires peut se soustraire aux travaux de réparation et reconstruction (article 656 du Code civil), par abandon de propriété.
Peut se dire d'une mitoyenneté entraînant une copropriété verticale
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En droit québécois, les règles en matière de mitoyenneté sont énoncées aux articles 1002 à 1008 du Code civil du Québec. En particulier, l'art. 1004 C.c.Q. affirme que tout propriétaire peut acquérir la mitoyenneté d'un mur privatif en remboursant au propriétaire la moitié du coût.
« 1004. Tout propriétaire peut acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif joignant directement la ligne séparative en remboursant au propriétaire du mur la moitié du coût de la portion rendue mitoyenne et, le cas échéant, la moitié de la valeur du sol utilisé. Le coût du mur est estimé à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté compte tenu de l’état dans lequel il se trouve. »
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