Le fermage est un type de bail rural dans lequel un propriétaire, le bailleur, confie à un preneur, le fermier, le soin de cultiver une terre sous contrat. Le fermage est déjà pratiqué pendant l'Antiquité. Il se différencie du métayage, où le bailleur reçoit une partie de la récolte, par le fait que le bailleur du fermage reçoit un loyer annuel fixe, payable en argent, mais souvent stipulé en nature ce qui constitue une indexation sur le cours des produits récoltés.
La mise en valeur de l'empire romain dépend aussi des ressources de la terre: plus elles seront prolifiques, plus l'empire sera prospère. Le fermage est privilégié sur les grandes exploitations, il se situe entre le colonat[1] et le servage[2]. Cette pratique a été généralisée à l'ensemble de l'Empire romain[3].
Le fermage dans la loi romaine
La Lex agraria de , mentionne l'ager privatus, terre privée, ainsi que l'affermage et les terres vectigaliennes[4]. Le vectigal est une redevance sur les terres publiques affermées à des possesseurs[5].
Inscriptions d'Henchir-Mettich face III
Des reprises des Lex Manciana, Iersiècle, et Lex Hadriana[6], IIesiècle, sont mentionnées dans les Inscriptions d'Henchir-Mettich. Les contrats de conductio sur la fiscalisation des locataires ne semblent pas repris dans l'Antiquité tardive[7].
Les procureurs s'assurent de la conformité des conduciores, fermiers d'un bien public, vis-à-vis de la lex Manciana[8].
Le droit de longue durée ou droit d'emphytéose, Ius emphyteuticarium, est aussi géré dans l'Antiquité tardive[9].
L'éclipse du fermage au Moyen Âge
Dans le système féodal, le seigneur détient la propriété éminente des terres qu'il contrôle. Il en concède l'usage d'une partie à des tenanciers libres ou serfs qui en détiennent alors la propriété utile (à titre précaire pour les serfs) et fait exploiter à son profit le reste, la réserve. Les paysans libres paient au seigneur le cens ou le champart, les serfs le chevage. En droit féodal, ces redevances ne doivent pas être comprises comme des prélèvement sur la valeur ajoutée produite par l'exploitation (le fermage est exprimé en quintaux) mais bien comme la contrepartie de la protection que le seigneur fournit à ses tenanciers[10]. Il n'y a donc ni fermier ni métayer du moins selon le sens actuel[11].
En France, avec le déclin de la féodalité, vers 1450, en même temps que disparaît le servage, le fermage réapparaît dans les riches terres du quart nord-ouest de la France. Les seigneurs et les domaines ecclésiastiques ne veulent plus exploiter eux-mêmes la réserve; ils afferment alors ces terres qui constituent des surfaces importantes (au moins 40 ha) à des paysans de leur choix[12]. C'est un nouveau système de mise en valeur des terres[13].
Avec le métayage, il a été déterminant dans la remise en valeur des campagnes françaises après les guerres et notamment après la Guerre de Cent ans[14]. Ces deux formes de faire-valoir vont se développer progressivement sous l'Ancien Régime (1589-1791). Le cens disparaît officiellement à la Révolution.
Le fermage moderne avant 1946
Ce témoignage d'un paysan de Taulé illustre les abus qui existaient dans le cadre du fermage avant la loi de 1946[réf.nécessaire]:
Avant le statut du fermage de 1946, les fermiers « étaient à la merci des pressions des propriétaires. Ceux-ci ne craignaient pas d'en abuser, cela expliquait (...) que tous les ans, le 29 septembre, il y eût un véritable cortège de charrettes et de bétail.(...) À la Saint-Michel, en effet, les baux arrivaient à leur terme. (...) Outre le montant du fermage, (...) [le fermier devait] aussi au propriétaire un certain nombre de journées de travail gratuit, [par exemple] trois jours de charrue (homme, cheval et matériel), un homme chaque jour pendant la durée des foins ». D'autres corvées pouvaient exister comme débarder du bois, voire nourrir le chien du propriétaire. Ce dernier pouvait en toute liberté chasser sur les terres de son fermier sans faire attention aux cultures qu'elles portaient et les rapports entre le fermier et son bailleur étaient quasi-féodaux.
Le nombre de fermiers est encore élevé, 728 000 fermiers sont recensés en 1929[15].
L'avènement du statut du fermage, à l'initiative de Tanguy-Prigent, instaura le renouvellement automatique des baux et limita les clauses de résiliation à l'initiative du bailleur[16]. Le statut du fermage est un mode de faire-valoir indirect des biens agricoles en France, adopté à l'initiative de François Tanguy-Prigent par la loi du 13 avril 1946 codifiée à l'article L. 411-1 et suivants du Code rural.
Les baux à ferme se renouvellent désormais perpétuellement par tacite reconduction. Ils peuvent être légués ou cédés par le titulaire, ce qui en fait une quasi-propriété.
Les baux ne peuvent être résiliés par le propriétaire que pour défaut d'exploitation du fonds, non-paiement du fermage ou expropriation pour cause d'utilité publique.
Les productions gérées par du fermage sont statistiquement meilleures que les productions issues du métayage[17]. Le fermage est plus pratiqué et rémunérateur pour le bailleur et le fermier par temps de prospérité agricole alors qu'il y a plus de demandes pour le métayage lors de crises agricoles[18].
Fustel de Coulanges, La science sociale dans l'histoire: Le fermage et le colonat chez les Romains, Secrétariat de la Société d'économie sociale, (lire en ligne), P256 Un mot résume la situation du colon: libre de sa personne, il est esclave de la terre. Le propriétaire ne peut l'en séparer. Il n'a pas le droit de vendre le colon sans la terre, la terre sans le colon. Il n'a pas le droit non plus de le remplacer par des esclaves. Il n'a pas le droit enfin de priver le fils de l'héritage du père. Cette hérédité est forcée. «Le colon tient la terre, et il tient à la terre.»
Fustel de Coulanges, La science sociale dans l'histoire, Paris, Secrétariat de la Société d'économie sociale, (lire en ligne), P253 À la prédominance de la grande propriété correspondait la prédominance du fermage comme mode d'exploitation. Aux yeux du droit, le seul vrai louage même de la terre était le louage à prix ferme et en argent. Le fermier devait payer sa redevance à des jours fixés, il n'était attaché au propriétaire que par son contrat... Les baux étaient de courte durée, la plupart ne dépassaient pas cinq ans.
Gérard Chouquer, Les catégories de droit agraire à la fin du IIe s. av.J.-C., Paris, fief, , 255p. (lire en ligne), -P201-Il différencie alors cette forme avec les terres stipendiaires, dans lesquelles l’État n’a pas aliéné son dominium et pratique l’affermage; et des terres vectigaliennes dans lesquelles il ne concédait aucune jouissance mais une simple location accordée par les censeurs, avec recours aux mancipesqui donnaient en gage leurs propres biens, et qui, à leur tour, louaient la terre aux petits colons.
(en) Dennis P. Kehoe, Law and the Rural Economy in the Roman Empire, Ann Arbor, University of Michigan, , 265p. (ISBN978-0-472-11582-2, lire en ligne), -P61-The lex Manciana and the lex Hadriana, however, did not give the coloni anything like full rights of ownership. The situation of the coloni was apparently similar to that of perpetual lessees of municipal lands (agrivectigales). These lessees had an in rem claim to their land, and they enjoyed full rights of possession against third parties, including the people of the town from whom they were leasing (Paul. D. 6.3.1, 21 ad ed.).
(en) Dennis P. Kehoe, Law and the Rural Economy in the Roman Empire, Ann Arbor, University of Michigan, , 265p. (ISBN978-0-472-11582-2, lire en ligne), Mattingly and Hitchner suggest that a “dynamic form of share tenancy,” in all likelihood similar to or based on the lex Manciana (the lease regulation on North African imperial estates), provided the security of tenure that made it possible to developolive culture on a large scale on private estates The efforts of the imperial treasury, or Fiscus, to exploit its North African estates centered around harnessing the efforts of the coloni, who were the permanent farmers. The rights that the coloni exercised were created by two laws, a first-century regulation called the lex Manciana and a more general enactment issued by the emperor Hadrian (117–38) in the second century. Coloni occupying their land in accordance with the lex Manciana were sharecroppers, paying generally one-third of their crops as rent, and they held their land under perpetual leaseholds.
(en) Dennis P.Kehoe, Law and the Rural Economy in the Roman Empire, Ann Arbor, University of Michigan, , 265p. (ISBN978-0-472-11582-2, lire en ligne), p172 To be sure, it should also be recognized that the law surrounding tenancy probably underwent substantial changes in late antiquity. As Ernst Levy argues, Roman legislators showed relatively little interest for the law of classical farm tenancy in the fourth century.
(en) Dennis P. Kehoe, Law and the Rural Economy in the Roman Empire, Ann Arbor, University of Michigan, , 265p. (ISBN978-0-472-11582-2, lire en ligne), -P58-The procurators established that coloni on the estate could occupy these lands in accordance with the lex Manciana, and they spelled out in detail what the obligations of coloni occupying these lands would be vis-a-vis the conductores (that is, the middlemen who collected the rent) or other putative owners or managers of the estate.
(en) Dennis P.Kehoe, Law and the Rural Economy in the Roman Empire, Ann Arbor, University of Michigan, , 265p. (ISBN978-0-472-11582-2, lire en ligne), -P114-5 It should be emphasized that there is nothing inevitable about the distribution of risk in Roman lease law and the jurists’ treatment of this issue. For example, in emphyteutic possession (an arrangement in late antiquity in which the emphyteutic possessor gained quasi-ownership rights over land in exchange for a yearly rental paid to the owner, whether the state or a private individual), the owner bore the cost for the complete destruction of the land held under emphyteutic right, but the emphyteutic possessor was responsible for all other risks (CJ 4.66.1, 476–84; Just. Inst. 3.24.3).
Georges Editions du Seuil, Georges Duby et Armand Wallon, La formation des campagnes françaises: des origines au XIVe siècle, Éd. du Seuil, coll.«Histoire de la France rurale», (ISBN978-2-02-004267-3)
Après l'époque féodale, cens a pu être confondu, à tort, avec fermage et champart avec métayage. Ainsi en picard et en wallon un fermier est appelé censier. Voir Censier (droit féodal)
Jean-Marc Moriceau, «Retour du fermage au Moyen Âge: À la fin de la guerre de Cent ans, les campagnes sont dévastées. Mais la remise en valeur se fait très vite.», La France Agricole,
Louis Crombez et Louis Bignon, Le métayage et le fermage: étude comparative, réponse, discussion, dernières observations: par M. Louis Crombez,..., impr. de A. Chaix, (lire en ligne), P10
La Science sociale suivant la méthode de F. Le Play, Paris, La Science sociale, (lire en ligne), P149 Aux époques de prospérité agricole, le fermage fait reculer le métayage; aux époques de crise agricole, le métayage fait reculer le fermage.
type de bail rural dans lequel un propriétaire, le bailleur, confie à un preneur, le fermier, le soin de cultiver une terre sous contrat De Wikipédia, l'encyclopédie libre
