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Le bail commercial étudié en cet article, concerne exclusivement celui qui a été conclu ou renouvelé depuis le répertorié sous Identifiant Européen de la Législation (European Legislation Identifier, ELI)[1].
| Branche | Droit commercial |
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| Version en vigueur | 18 juin 2014 |
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Depuis le [2], en matière civile, le recours à un Avocat est obligatoire pour l'ensemble des questions relatives aux baux commerciaux (de même pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé). En droit des baux commerciaux, la question du renouvellement ou du non-renouvellement du bail en fin de période locative se règle par la notification de différents actes : congé, demande de renouvellement, droit d'option, droit de repentir, rétractation. Il convient de préciser que si aucune des parties ne se manifeste à l'échéance du bail commercial, celui-ci est reconduit tacitement pour une durée indéterminée mais non pour une nouvelle durée ferme de neuf ans. La pièce fondamentale qui constitue cette matière demeure l'acte de congé qui est un acte unilatéral, et dont les caractéristiques substantielles et essentielles sont :
Ainsi, la promesse de renouvellement fait obstacle à la prolongation tacite du bail, et ne génère à l'égard du bailleur qu’une obligation de faire, sanctionnable uniquement par des dommages et intérêts en cas d’inexécution ou rétractation.
A titre d'exemples
Cette renonciation est valable et porte sur l'ensemble des congés à disposition du bailleur[note 3], mais elle ne le prive pas d'autres actions en résiliation ou en fixation de valeur locative.
Pour l'article doctrinal sur cette partie, voir Valeur locative des locaux commerciaux
Le locataire peut adresser au bailleur une demande de renouvellement par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception[3]. Si le bailleur entend refuser le renouvellement, il devra le faire savoir au preneur par acte extrajudiciaire dans les trois mois de la signification de la demande.
Le droit de repentir repose sur plusieurs conditions dont la validité du congé préalable, et n'est soumis à aucune forme particulière. L'exercice, par le bailleur, de son droit de repentir ne constitue pas une simple offre de renouvellement du bail mais entraîne le renouvellement de celui-ci. Le repentir est, en d'autres termes, irrévocable[4].
A titre d'exemples
C'est la fixation par la juridiction du montant de l'indemnité qui permettra au propriétaire de prendre véritablement position sur le choix à opérer entre le versement de l'indemnité ou le repentir ; il devra se prononcer à l'expiration d'un délai ultime de 15 jours en application de l'article L145-58 al.1 du code de commerce.
Enfin, le droit de repentir ne porte atteinte ni au droit de propriété, ni à l'accès au juge de cassation, en conséquence la question portant sur sa constitutionnalité n'a pas à être transmise au Conseil constitutionnel : « Et attendu, d'autre part, que la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que le droit de repentir, qui permet au bailleur, condamné au paiement d'une indemnité d'éviction, d'offrir le renouvellement du bail après l'avoir refusé, ne le prive pas de son droit de propriété dès lors qu'il conserve le droit de percevoir un loyer ou de vendre son bien, que le fait d'enfermer l'exercice de ce droit dans un certain délai et de lui conférer un caractère irrévocable répond à un objectif d'intérêt général de sécurité juridique et de pérennité du fonds de commerce et que le bailleur a bénéficié d'un recours juridictionnel effectif devant un juge compétent ; »[Jurisprudences 8].
Le preneur peut donner congé, de façon discrétionnaire et sans en préciser les motifs, à l'expiration de chaque période triennale, dans les formes et délai de l'article L.145-9, qu'il s'agisse du bail principal ou de sous-location consentie par le locataire principal. Toutefois, le bail peut contenir une clause qui interdit cette faculté de résiliation unilatérale mais cette dérogation ne peut concerner que certains baux : le bail de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts.
Ledit congé peut donc être délivré, sans distinction[note 4], soit par ministère d'huissier, soit par une simple lettre recommandée avec accusé de réception[5],[6].
En application de l'article L145-9, il faut toutefois respecter un préavis de six mois avant échéance de la période triennale ou nonnénale.
A titre d'exemples
De même le preneur peut, sauf exceptions légales, donner congé, de façon discrétionnaire et sans en préciser les motifs, à l'expiration de cette période initiale.
Dans le cas de tacite prorogation, le bail commercial étant devenu un contrat à durée indéterminée, il faut toujours respecter un préavis de six mois, pour un congé délivré à la fin du trimestre civil en cours.
Le preneur bénéficie d'un droit d'option à l'égal du bailleur qui est fondé sur le désaccord des parties quant au montant du loyer du bail renouvelé.
Le bailleur tient de la loi la faculté unilatérale de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en offrant en contrepartie de payer une indemnité d'éviction ; en sorte que le bailleur n'est pas tenu de motiver ce type de congé, sauf preuve d'un grief[Jurisprudences 11]. Le défaut de mention du délai légal dans lequel le congé peut être contesté ne constitue un vice de forme n'affectant la validité de l'acte, que s'il fait grief à celui qui l'invoque[Jurisprudences 12].
Le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail sans lui verser d'indemnité d'éviction[7], s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre de son locataire, ou s'il est établi que l'immeuble loué est insalubre ou dangereux.
Le preneur à bail ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s'il remplit les conditions exigées au premier alinéa[note 5] de l'article L. 145-1-I du code de commerce tenant à son immatriculation et à l'exploitation d'un fonds.
A titre d'exemples
Aucune définition légale n'étant donnée pour le motif grave et légitime, il en résulte que le bailleur est donc libre d'invoquer tout motif de nature contractuelle ou extra contractuelle, à condition toutefois de se rattacher par un lien suffisant à l'exécution du bail commercial.
Quant aux motifs, ils sont soumis au principe d'immutabilité[note 6] dont il résulte que le bailleur ne peut pas modifier les motifs graves et légitimes dont il a fait état dans l'acte de refus de renouvellement.
La mise en demeure, qui doit être effectuée par acte extrajudiciaire, a pour objet de permettre au locataire de mettre fin au manquement qui lui est reproché dans un délai d'un mois[8]. Elle doit faire état, de façon claire et précise, des manquements reprochés au locataire et viser de façon expresse, l'article L.145-17, I-1° du Code de commerce.
Dans l'hypothèse où l'infraction a été réparée dans le délai, l'action en refus de renouvellement devient sans effet. La mise en demeure et le refus de renouvellement peuvent également figurer dans un acte unique ; la mise peut même être postérieure au congé en refus de renouvellement à condition de permettre au preneur de bénéficier d'un délai de 1 mois, et d'être adressée au plus tard un mois avant la date prévue du jugement[Jurisprudences 14].
Il existe des situations où l'infraction est irréversible, non susceptible d'être réparée, et dans ce cas la mise en demeure devient un préalable inutile. De même, l'infraction instantanée prend fin à l'instant même qui a suivi sa commission et ne peut donc ni se poursuivre ni se renouveler[Jurisprudences 15]. Le bailleur n'est pas toujours tenu de mettre en demeure le locataire.
A titre d'exemples
Le texte de référence est l'article L145-24 du code de commerce qui autorise le bailleur à reprendre, sans versement d'indemnité d'éviction, ledit terrain ou une partie, à condition d'avoir obtenu un permis de construire pour un local d'habitation[note 7].
Cependant, ce droit de reprise ne peut être exercé que sur la partie du terrain indispensable à la construction ; étant précisé que si cette reprise a pour conséquence d'entraîner la cessation totale de l'exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, le versement d'une indemnité totale redevient de droit pour le preneur, sauf si le propriétaire propose un local de remplacement conformément à l'article L145-18 du code de commerce.
En fin de bail, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour les locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux pour les habiter lui-même ou pour les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui[9].
Lorsque des locaux d'habitation ont été donnés en location accessoirement à des locaux commerciaux, leur propriétaire peut les reprendre en vue de les remettre sur le marché locatif[10].
Le Code de commerce offre au bailleur la possibilité, soit à l'expiration d'une période triennale, soit en fin de bail, de reprendre les locaux dans différentes situations :
Le bailleur bénéficie d'un droit d'option à l'égal du preneur. Ce droit traduit une renonciation au renouvellement d'un bail qu'il a préalablement accepté, faute d'accord sur le montant du loyer.
L’exercice du droit d’option par le bailleur génère l’obligation pour lui, de payer au preneur, une indemnité d’éviction, sans possibilité de repentir. La fixation du loyer par le juge des loyers fera courir un délai de 1 mois qui sera le dernier délai de réflexion.
A titre d'exemples
La rétractation ne porte pas sur le congé, qui est par sa nature d'acte unilatéral non rétractable, mais sur l'offre d'indemnité d'éviction[note 9].
Le bailleur peut toujours invoquer, postérieurement au congé, une cause d'inapplicabilité du statut sans qu'il importe qu'il l'ait connue au moment du congé[note 10].
De plus, il existe une différence entre le refus de renouvellement pour motif grave et légitime qui ne peut justifier la rétractation de l'offre de renouvellement du bail pour un grief déjà connu du bailleur, et la rétractation de payer une indemnité d'éviction pour dénégation du statut lorsque le bailleur établit que les conditions d'application du statut ne sont pas réunies ; cette rétractation peut donc intervenir même si le bailleur a offert le renouvellement du bail, et même s'il avait eu, lors de cette offre, connaissance de la situation[Jurisprudences 20].
A titre d'exemples
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