بنگاه املاک و مستغلات

بنگاه املاک و مستغلات، نوعی بنگاه تجاری است که در حوزه تجارت املاک و مستغلات فعال است و در این حوزه به فروشندگان و خریداران در خصوص قیمت‌گذاری و تنظیم و تدوین قراردادهای مربوطه، راهنمایی و مشاوره ارائه می‌‌کند.

کارگزار یا مشاور املاک، شخصی است که نماینده فروشندگان یا خریداران املاک و مستغلات است. اگرچه ممکن است یک کارگزار به شکل مستقل هم کار کند، اما مشاوران معمولاً تحت پوشش یک کارگزار مجاز به عنوان نماینده مشتریان کار می‌کنند. کارگزاران و مشاوران، از طرف دولت مجوز دارند که در خصوص قراردادهای فروش مذاکره و اسناد لازم برای انعقاد تراکنش‌های ملکی را مدیریت کنند. در آمریکای شمالی، برخی از کارگزاران و مشاوران، عضو انجمن ملی مسکن (NAR) هستند که بزرگ‌ترین انجمن تجاری در این صنعت است.^[۱] اعضای NAR طبق اصول و قواعد اخلاقی موظف هستند که به الزامات حقوقی دولتی مسلط باشند تا بتوانند در راستای منافع مشتری کار کنند.^[۲] معمولاً به خریداران و فروشندگان توصیه می‌شود که با یک مشاور املاک حرفه‌ای و مجوزدار مشاوره کنند. ^[۳]

به‌طور کلی، کارگزاران یا مشاوران املاک، به چهار دسته تقسیم می‌شوند:^[۴]

• مشاوران فروشنده، مالکان معمولاً با این دسته از مشاوران تماس می‌گیرند تا برای بازاریابی ملک خود برای فروش یا اجاره، به آنها کمک کنند.
• مشاوران خریدار، کارگزاران یا فروشندگانی هستند که به خریداران برای خرید ملک کمک می‌کنند.
• مشاوران دو طرفه در یک معامله، هم به خریدار و هم به فروشنده کمک می‌کنند. یک کارگزار املاک به منظور محافظت از صحت مجوز خود، موظف است به هر دو طرف (خریدار و فروشنده) یک مشاوره صادقانه و منصفانه ارائه کند و بایستی از دو طرف درخواست کند که یک قرارداد نمایندگی دوطرفه امضا کنند. معمولاً، قوانین و مقررات خاصی برای مشاوران دو طرفه اجرا می‌شود، به خصوص دربارهٔ قیمت مورد مذاکره. در شرایط نمایندگی دو طرفه، بیشتر احتمال دارد که تضاد منافع رخ دهد که معمولاً منجر به از دست رفتن وکالت هر دو طرف می‌شود. قوانین دولتی کشورها باهم متفاوت است و هر یک به شکلی نمایندگی دوطرفه را تفسیر می‌کنند و بعضی کشورها دیگر این مسئله را مجاز نمی‌دانند. در برخی کشورها، نمایندگی دو طرفه را می‌توان در شرایطی به کار برد که یک کارگزاری (نه یک مشاور) هم نماینده خریدار و هم فروشنده باشد. اگر یک مشاور از کارگزاری یک خانه برای فروش داشته باشد و یکی دیگر از مشاوران همان کارگزاری، یک قرارداد کارگزاری خریدار با یک خریدار داشته باشد که مایل به خریدن آن ملک باشد، نمایندگی دو طرفه اتفاق می‌افتد.
• کارگزاران معاملات نوعی محدود از نمایندگی برای خریدار و فروشنده به همراه دارد اما بدون الزامات و تعهدات محرمانه. کارگزاران معاملات حین انجام معاملات به خریداران، فروشندگان یا هر دو کمک می‌کنند، بدون آن که نماینده منافع هیچ‌یک از طرفین باشند. این کمک‌ها همان اسناد قانونی هستند که برای یک توافق‌نامه میان خریدار و فروشنده و چگونگی نقل و انتقال یک ملک خاص، وجود دارد.

یک کارگزار املاک، معمولاً برای تکمیل موفق یک فروش، کمسیون املاک دریافت می‌کند. در مناطق مختلف آمریکا، در صورت ارائه خدمات کامل کارگزاری، این کمیسیون مقداری بین ۵ تا ۶ درصد از قیمت فروش ملک را دارد، اما این درصد در ایالات و حتی مناطق متفاوت است.^[۵] این کمیسیون را می‌توان با سایر کارگزاران یا مشاوران املاک که در معامله مشارکت داشته‌اند، تقسیم کرد. کارگزاران با دستمزد ثابت و کارگزارانی که برای خدمات دستمزد می‌گیرند، ممکن است بسته به نوع خدمات پیشنهادی، دستمزد بسیار کمتری دریافت کنند.^[۶]

در ایالات متحده، کارگزاران و فروشندگان املاک، نه توسط دولت فدرال بلکه توسط هر ایالات مجوز می‌گیرند. هر ایالات یک «کمیته» املاک دارد که بر کارگزاران و مشاوران املاک نظارت داشته و به آنها مجوز می‌دهد. به عنوان مثال، برخی ایالت‌ها فقط به وکلا اجازه می‌دهند که اسناد مربوط به انتقال ملک حقیقی را تهیه کنند. در حالی که سایر ایالات به مشاور املاکی که مجوز داشته باشد نیز این اجازه را می‌دهند. قوانین ایالتی وجود دارد که نوع رابطه‌ای که ممکن است میان مشتریان و مجوزداران املاک وجود داشته باشد را تعریف می‌کند و همچنین وظایف حقوقی مجوزداران املاک که بتوانند با استفاده از آن، به مشتریان و مردم خدمات ارائه دهند.^[۷][۸]

قرارداد مکتوب

برای یک توافق‌نامه میان کارگزار و مشتری، مهم است که یک سند قانونی که به شکل شفاف نوشته شده است، وجود داشته باشد تا از هر دو طرف محافظت شود. اگر طرفین فقط یک توافق شفاهی داشته باشند، احتمال اینکه مناقشه‌ای درباره قرارداد و چگونگی به فروش رسیدن ملک رخ دهد بیشتر است.^[۹]

آموزش در حوزه املاک و مستغلات

برای کسب مجوز، اکثر ایالت‌ها متقاضی را ملزم می‌کنند که حداقل یک ساعت کلاس درسی جهت مطالعه قوانین املاک و مستغلات را بگذراند تا بتواند در آزمون شرکت کند. چنین آموزش‌هایی اغلب توسط شرکت‌های املاک یا توسط شرکت‌های آموزش تأمین می‌شود که هر دو آنها معمولاً مجوز آموزش چنین دوره‌هایی را در ایالت مذکور دارند. دوره‌ها به گونه‌ای طراحی شده که مجوزدار جدید را برای جنبه‌های حقوقی عمل انتقال ملک آماده سازد تا بتواند از آزمون کسب مجوز دولتی عبور کند.^[۱۰][۱۱]

جستارهای وابسته

• تجارت املاک و مستغلات